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16.12.2009

Les perspectives du marché de bureaux pour 2010

Communiqué de presse du 15 décembre 2009

CB Richard Ellis Luxembourg, leader international en immobilier professionnel, dresse le bilan de cette année mouvementée et développe les perspectives du marché de bureaux pour 2010.


Le portrait économique du Luxembourg reste fragile, même si de récentes évolutions pouvaient démontrer que le pire est passé. D’après le Statec la croissance du PIB, déjà inexistante en 2008 a baissé davantage au cours de l’année 2009 et touchera probablement le fond avec un taux de -4% à la fin de l’année. En 2010 le taux de croissance du PIB devrait être de nouveau positif atteignant 1%. Une réelle reprise est
prévue pour 2011. En conséquence, les conditions sur le marché du travail se dégradent également. Le taux de chômage continuera probablement à augmenter et devrait atteindre 5,9% jusqu’à la fin de l’année et 7% en 2010, ce qui impactera le marché immobilier, la consommation des ménages ainsi que les recettes publiques.
«Même si la demande pour des espaces de bureaux reste toujours affectée par la crise économique, le « take-up » réalisé, totalisant environ 121.000 m² au début du mois de décembre, est finalement moins catastrophique qu’attendu, si l’on considère que la moyenne sur les années 2002 à 2008 tournait autours de 140.000 m²», constate Laurent Cooreman, Managing Director de CB Richard Ellis au Luxembourg.
L’année 2008 a été caractérisée par un take-up exceptionnel, supérieur à 300.000 m², en tenant compte des prises en occupation importantes de la Cour de justice, de la BEI et de l’Etat. Sans ces occupations propres, le take-up se situait autours de 135.000 m². Si l’on applique cette même démarche à l’année 2009 en partant de 121.000 m², on atteint
un chiffre de plus ou moins 100.000 m².
Pour 2010 Gérald Merveille, Managing Director de CB Richard Ellis au Luxembourg, prévoit un niveau de prise en occupation similaire à 2009 tout en indiquant que le takeup suivra l’évolution de l’emploi.
Depuis la fin septembre une reprise se fait sentir au niveau de la demande. Le secteur banques, finance, assurances (42%) suivi du secteur des services (18%) confirment de nouveau leur position leader au sein du marché de l’occupation pour l’année 2009. L’Etat luxembourgeois et la Commission Européenne se positionnent au troisième rang avec 21%.
Les quartiers qui ont connu le « take-up » le plus important sont Esch-Belval, l’Aéroport et Gasperich suivi du Centre-ville. Sur ces quartiers se concentre environ 60% des m² pris en occupation.
« La taille des transactions par rapport aux dernières années reste assez basse. A ce jour, la taille moyenne des transactions se situe autour de 826 m²», explique Gérald Merveille.
En analysant le nombre de transactions, il devient apparent qu’une partie nonnégligeable, environ 40%, a été réalisée au Centre-ville et dans le quartier de la gare. Ces quartiers sont toujours recherchés, comme ils offrent des petites et moyennes surfaces qui sont rares dans d’autres quartiers.
Deux transactions majeures, quasiment identiques en termes de taille, sont l’achat du projet Findel Golf Office Park F7 (9.400 m²) par Norddeutsche Landesbank au 1er trimestre et la pré-location du premier bâtiment des Twin Buildings à Esch-Belval (9.057 m²) par la Commission des Loyers pour y loger l’ADEM et d’autres services de l’Etat au
2ème trimestre. A nommer est également la location de 4.475 m² par Eri Bancaire dans le bâtiment Espace Kennedy C au Kirchberg au cours du 3ème trimestre. Le 4ème trimestre a été marqué par la prise en occupation de ses nouveaux locaux par la banque Dexia à Esch-Belval et par la location de l’avant dernier bloc du complexe Kowac-Drosbach par la Commission Européenne à Gasperich.
Suite à une conjugaison de cette demande faible et des nouvelles livraisons de bâtiments, le taux de vacance a augmenté au cours de l’année 2009 et devrait atteindre un niveau de 4,6% jusqu’à la fin décembre. « En particulier c’est l’offre de surfaces de seconde main
qui a augmenté. Mais aussi des produits nouveaux sont venus s’ajouter à l’offre », explique Laurent Cooreman. Même si ce taux continue son augmentation jusqu’à la fin de l’année 2010 pour atteindre un niveau d’environ 5,7%, cela reste tout à fait sain et raisonnable en comparaison à beaucoup d’autres marchés européens.
Jusqu’à la fin de l’année 2009 environ 150.000 m² de locaux neufs auront été livrés. En 2010, on s’attend à des livraisons d’un ordre de grandeur similaire. Il faut néanmoins nuancer ce constat par le fait que parmi les surfaces qui seront construites, seulement
71.000 m² en 2009 et 134.000 m² en 2010 seront effectivement disponibles, les autres surfaces ayant déjà fait l’objet d’une pré-location préalable, d’un achat pour occupation propre ou étant l’objet d’une construction pour occupation propre.
Gérald Merveille explique que les promoteurs démarrent de moins en moins des projets à risque. « Dans ce nouvel environnement économique, la signature d’un contrat de bail représente souvent la condition nécessaire au lancement d’un projet ».
Les loyers faciaux maintiennent toujours leur niveau de 40 EUR/m²/mois. La pression baissière cependant, déjà observée lors des trimestres précédents, s’accentue, comme le nombre de m² disponibles a augmenté davantage. Les loyers économiques cependant ont diminué suite à l’octroi plus aisé de gratuités et de participations de la part des
propriétaires.
L’année 2009 a été marquée par un marché de l’investissement faible. Jusqu’à la fin décembre, Laurent Cooreman s’attend à la réalisation d’un volume de 370 millions EUR.
Majoritairement il s’agissait d’achats pour occupation propre et d’opérations menées par des privés. La plupart des objets vendus avait une valeur inférieure à 20.000.000 EUR sous une structure en « Asset Deal ». Le peu de transactions est le résultat de deux tendances, un manque flagrant d’acheteurs et un manque de produits intéressants par rapport à d’autres pays européens. « Les fonds ouverts allemands, principaux acheteurs de par le passé, n’étaient pas actifs sur le
marché, bien que l’on observe un regain d’intérêt de leur part depuis la fin de l’été. », déclare Gérald Merveille.
La stabilité du marché luxembourgeois a contribué à ce que les rendements obtenus (l’estimation du « prime yield » s’élève actuellement à environ 6%) sont restés inférieurs aux marchés cycliques comme Londres, Paris, où les valeurs ont fortement diminué.
Pour 2010 Gérald Merveille estime que le marché de l’investissement s’améliorera, comme beaucoup de capitaux sont sur le marché et doivent être placés. Si cependant le marché de l’occupation ne suit pas cette évolution positive, le marché de l’investissement ne pourra pas s’épanouir.
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