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15.01.2009

Le regard de Property Partners sur l'immobilier professionnel en 2008

Une année 2008 dans les normes



Après une année 2007 incomparable, le marché immobilier a connu lors de l’exercice précédent un retour à des valeurs plus en conformité avec sa dimension. Et si le take-up est encore bien élevé, au point d’atteindre le chiffre historique de 257 500 m², il le doit essentiellement à trois prises en occupation majeures venues altérer une réalité qui laisse apparaître une décélération attendue du marché.

Take-up boosté par trois transactions majeures


2007, et sa pléthore de chiffres record, est définitivement à ranger dans le tiroir des années historiques et devrait rester pour un bon moment sur la première marche du podium. Si d’apparence 2008 a connu un take-up plus important (257 500 m² contre 190 000 m²), elle le doit à trois importantes transactions « trompe-l'œil » : 55 000 m² pour la Cour de Justice, 40 500 m² pour la BEI ainsi que 18 000 m² pour la Cité Judiciaire qui ne sont en réalité que des prises en occupation des extensions de leurs bâtiments. Abstraction faite de ces trois cas, le take-up 2008, tourne donc autour des 144 000 m², ce qui rejoint grosso modo le total fort respectable de 2006 et s’intègre dans la moyenne habituelle entre 120 000 et 150 000 m².

Au titre des plus importantes transactions, on retiendra ainsi la location de plus de 11 500 m² du bâtiment Drosbach (Cloche d’Or) par ArcelorMittal alors que Ferrero Luxembourg retenait 11 000 m² au Findel Business Park (Airport). D’autres acteurs ont émaillé le marché immobilier locatif, comme le Parlement Européen (8 800 m² au bâtiment Président au Kirchberg), Loyens & Loeff (8 200 m² au K-Point Kirchberg), la Commission européenne (plus de 6 100 m² à la Cloche d’Or), la SGG (plus de 5 600 m² à la Cloche d’Or) ou encore la Société Jan de Nul (5 000 m² à Capellen).

Le secteur financier moins présent dans le marché


Au travers de la lecture de ces noms, un constat est évident : le secteur bancaire s’avère plutôt rare sur le marché immobilier en 2008. Ce premier sentiment est confirmé par les chiffres : le secteur bancaire et financier figure à une singulière 4ème place avec 26 699 m², devancé par le secteur industriel (31 600 m²) et celui des services aux entreprises (48 112 m²). Enfin à la tête du classement nous retrouvons les institutions européennes dopées par des prises en occupation de poids (110 000 m²).

Si l’on fait abstraction des trois transactions d’ampleur, la surface moyenne des prises en occupation ne se démarque pas outre mesure des années précédentes avec une moyenne proche des 800 m², due essentiellement au secteur des sociétés de services aux entreprises. 2008 aura engendré 199 transactions (contre 236 en 2007), dont 33 de plus de 1 000 m² ont été réalisées dans les quartiers de prédilection habituels, respectivement le Kirchberg (48%), le CBD (16%) et la Cloche d’Or (12%).

Loyers: pression à la baisse en 2009?


La crise financière et économique majeure qui a frappé le monde et l’Europe au cours du second semestre 2008 a occasionné une pression accrue sur les loyers de quasiment toutes les places européennes, le Luxembourg semblant faire de la résistance. En effet, les loyers connaissent depuis de nombreux mois une saine stabilité, plafonnant entre 33 et 40 euros/m²/mois au centre-ville, suivi des quartiers Kirchberg et Limpertsberg (entre 28 et 33 euros), de la Gare (de 27 à 32 euros), de la Cloche d’Or (27/28 euros) et de l’Aéroport (25/26 euros). Toutefois en 2009, il est à prévoir que la situation économique générale engendrera une pression à la baisse.

Pénurie de biens dans les quartiers centraux


Dans ce contexte de take-up dynamique et de stabilisation des prix de la location, l’objet immobilier tend à se faire plus rare. Un taux de vacance à nouveau très bas en ville (1,38%) s’apparente bel et bien à une pénurie récurrente de biens dans les quartiers centraux. Le taux de 6,2% en périphérie hisse le taux de vacance global autour de 2,1 %, soit un taux en deçà de 2007 (2,88%). La mise à disposition progressive de nouveaux objets immobiliers en 2009 devrait faire monter la courbe du taux de vacance autour des 5%. Celui-ci reviendrait donc à un niveau similaire à 2003/2004, restant tout de même inférieurs à la moyenne européenne.

Le stock total devrait franchir fin 2009 la barre des 3 millions de m² de bureaux à Luxembourg grâce aux 140 000 m² neufs dans le pipeline. A ces livraisons, s’ajoutent 60 000 m² de surfaces en second hand à nouveau disponibles à la location.

Toujours est-il que si les plus importantes transactions ont été réalisées en direct, 62 d’entre elles (30% du marché total) qui représentent 44 000 m² (17% de part de marché) incombent directement à Property Partners qui conserve par là sa place d’agent n°1 de la place.

Investissement: au niveau de 2004 et 2005


2600 millions d’euros en 2007, environ 500 millions en 2008. Si l’on ne se réfère qu’à ces deux chiffres, on peut penser que la chute a été rude. Pourtant, en tenant compte du contexte, le marché immobilier en 2008 avec 500 millions d’euros d’investissement a su tirer son épingle du jeu, se montrant aussi performant qu’en 2004 et 2005. AXA REIM, gestionnaire d’actifs immobiliers allemand et nouvel arrivant, s’est d’emblée démarqué en contribuant pour près du tiers au volume total d’investissement. La vente du portfolio Immocroissance et du portfolio Batiself, ainsi que l’achat d’un immeuble au Findel par HSBC Trinkhaus & Burkhardt pour occupation de HSBC Bank, ont également marqué l’année écoulée.

Outlook 2009



En 2009, la conjoncture internationale devrait conduire à une baisse sensible du take-up qui devrait atteindre plutôt entre 120 et 150 000 m² en fin d’exercice soit un niveau ordinaire, 2007 mis à part. À l’instar de la dernière crise, datant de 2001, les locataires devraient faire preuve de prudence voire de conservatisme donnant la priorité à l’efficacité de l’immeuble. L’analyse du ratio entre surface brute et nette ainsi que les coûts de fonctionnement orienteront le choix final des candidats.

Surabondance de biens en périphérie


En regard de la disponibilité, l’année en cours devrait connaître un certain équilibre entre l’offre et la demande pour ce qui est du centre-ville (pipeline de 120 000 m²). Au contraire, la périphérie devrait enregistrer une surabondance des biens immobiliers (pipeline de 80 000 m²), due essentiellement à une concentration de projets spéculatifs lancés à risque. Ces projets étant en cours ou en phase finale ne peuvent plus être stoppés malgré la situation et de légitimes inquiétudes. Pour 2010, l’offre devrait être encore plus importante, la faute à un accroissement du stock, de l’ordre de 160 000 m² supplémentaires (65 000 m² pour le centre-ville et 95 000 m² en périphérie). Quant à 2011, il est fort probable que la hausse du taux de vacance dans les deux années précédentes engendre le gel, souhaitable au demeurant, de certains projets immobiliers…

Crise des crédits


La tendance vers des volumes d’investissement retrouvant des valeurs plus conformes à l’envergure du marché (plus ou moins 500 millions d’euros) sera d’autant plus renforcée, courant 2009, que la pénurie d’objets se verra couplée à la crise des crédits.
La recrudescence d’acquéreurs occupants déjà effective durant le dernier semestre 2008 devrait être bien plus marquée lors du prochain exercice. D’autre part, des fonds opportunistes, toujours à l’affût de bonnes affaires, pourraient faire leur apparition sur le marché d’investissement luxembourgeois ; des acteurs locaux avec une approche patrimoniale, jusque là avant tout promoteurs, devraient également affirmer leur position sur le marché en tant qu’investisseur …

Rapport présenté lors de la conférence de presse de Property Partners le 14 janvier
Magazine Wunnen
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