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22.12.2010

Des chiffres basés sur des prix réels

Etude du STATEC sur la vente d’appartements

Le STATEC vient de publier les résultats d’une étude sur l’ensemble des transactions d’appartements sur un an, entre octobre 2009 et septembre 2010. L’étude est intitulée « Regards sur les prix des appartements » et a été élaborée par Claude Lamboray, du Statec, sur base des données de la publicité foncière établies par l'administration de l'Enregistrement et des Domaines à partir des actes notariés. On dispose ainsi pour la première fois de statistiques basées sur les prix réels des transactions, et non plus sur les prix affichés des agences immobilières. Pour la période de référence, les appartements se sont échangés en moyenne à 293 700 €. Le prix moyen d’un appartement ancien s’élève à 282 000 € et celui d’un appartement neuf à 322 000 €. Le prix moyen du mètre carré « ancien » s’élève à 3.490 euros et celui du neuf s’élève à 4.170 euros - la moyenne globale du mètre carré est de 3.680 euros. Au fur et à mesure que la surface augmente, le prix au m2 diminue. Ainsi, le prix descend de 4 650 €/m2 pour les appartements neufs ayant une surface de moins de 50 m² à 3 890 €/m2 pour les appartements neufs dont la surface est supérieure à 130 m². De même, le prix pour les appartements anciens varie entre 3 810 €/m2 (surface <50 m²) et 3 060 €/m2 (surface >130 m²).
L’étude confirme que la localisation géographique d’un logement est un facteur déterminant dans la formation de son prix et que de fortes disparités existent au niveau régional. En effet, les prix pratiqués au centre du pays sont en moyenne supérieurs de 21% à ceux observés dans les régions du sud, de l’ouest et de l’est. Comparé à la région du nord, ce taux atteint même 34%. Par ailleurs, plus on s’éloigne de la Ville de Luxembourg, plus les prix baissent. Il existe une relation entre le prix moyen au m2 observé dans une commune et la distance de cette commune avec la Ville de Luxembourg. En considérant uniquement ce facteur distance, le prix par m2 diminue de 25 EUR pour chaque km supplémentaire de distance par rapport à la Ville de Luxembourg.

Les prix hédoniques

Dans cette étude, le Statec fournit aussi, en plus des prix moyens des transactions, des indices de prix dits « hédoniques ». En effet, le prix moyen ne permet pas vraiment d’étudier les variations de prix dans le temps, car une partie de cette variation peut s'expliquer par le fait que les transactions des deux périodes de comparaison portent sur des biens ayant des caractéristiques différentes. La technique des prix hédoniques consiste à établir une relation statistique entre le prix d'un logement et les caractéristiques de ce logement, permettant ainsi de gommer tout effet de structure. Cet indice prend en compte des variables telles que la surface de l’appartement, le type de vente, l’existence d’une cave ou encore la distance entre la commune où se situe l’appartement et la Ville de Luxembourg. La fonction hédonique indique que le prix de transaction augmente de 3% dans le cas d’un appartement avec cave, et de 14% si l’appartement dispose d’un emplacement pour voiture. En ce qui concerne le type de vente, la fonction hédonique indique que l’ancien est de 11% moins cher que le neuf.

Les effets de la crise

A partir de cette fonction hédonique, il est possible de calculer des indices de prix à qualité constante. En 2009, la crise économique a pesé sur les prix du marché, l’indice des prix hédonique des appartements a baissé de 2.1% par rapport à 2008. C’est au 2e trimestre 2009 que les prix les plus bas ont été atteints. Cependant les baisses de prix observées durant la crise ont été largement rattrapées depuis. Au 1er trimestre 2010, l’indice des prix des appartements se situe de nouveau 2.6% au-dessus de son niveau du 1er trimestre 2009. L’année 2010 s’est caractérisée par une relative stabilité, les prix n’ayant que très peu évolué depuis le début de l’année. Sur ces dernières années, le marché des appartements neufs a été très dynamique. Les prix de 2009 sont supérieurs de 15% à ceux du 1er trimestre 2007. La crise a impacté les prix à la baisse uniquement lors des 3 derniers trimestres de l’année 2009. Quant au marché de l’ancien, la hausse des prix reste relativement modérée, la progression par rapport au 1er trimestre 2007 n’atteint que 3,5% au 3e trimestre 2010. Sur la période du 1er trimestre 2007 au 3e trimestre 2009, l’évolution des prix des appartements observée au Luxembourg est similaire à la tendance générale des prix des logements observée pour la zone euro. Cependant, alors que les prix au Luxembourg repartent à la hausse et dépassent leur niveau d’avant-crise, la reprise dans la zone euro ne s’est pas encore vraiment concrétisée.
L’étude intégrale peut être consultée sur www.statistiques.lu
Magazine Wunnen
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