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25.11.2020

Un sujet d'activité brûlant

Petit manuel de l'évaluation pour le Grand-Duché de Luxembourg

Petit manuel de l'évaluation pour le Grand-Duché de Luxembourg

Nous voudrions vous recommander ce "Petit manuel de l'évaluation au Grand-Duché de Luxembourg" que nous venons de recevoir à la rédaction et qui porte sur un sujet extrêmement pertinent dans le contexte actuel de progression ininterrompue des prix du marché immobilier.
Les auteurs savent de quoi ils parlent : Patrick Zeches est expert assermenté en bâtiment en matière d'évaluations immobilières, et Frank Erpelding est architecte membre de l'OAI et expert assermenté en bâtiment. Dans leur projet éditorial, ils ont été épaulés sur le plan juridique par Maître Stéphanie Juan, de l'étude Molitor Avocats à la Cour.
L'ouvrage aborde la question de l'évaluation immobilière, démontrant combien celle-ci ne peut être faite de façon hâtive et non-experte. Dans un premier chapitre, les auteurs passent en revue les textes légaux et réglementaires qui régissent les biens immobiliers, depuis le Code civil jusqu'au PAP, en passant par les différents paramètres définissant les densités d'utilisation du sol - paramètres qui ont un impact très important sur la valeur réelle du terrain et par extension sur celle de l'immeuble à évaluer.
Le deuxième chapitre présente les facteurs dévalorisants ou valorisants d’un terrain – sa localisation géographique et son accès à la mobilité douce ; son orientation ; sa planéité ; sa géologie ; est-ce qu’il se trouve dans une zone inondable ou encore dans une zone de protection de l’eau ; est-ce qu’il est grevé d’une servitude écologique ou d’une servitude de passage ; la question des terrains contaminés par l'industrie qui doivent faire l’objet d’une dépollution ; les terrains qui font l’objet d’une emphytéose ou d’un droit de superficie.
Le troisième chapitre détaille les principales catégories de terrains, qui apparaissent dans le plan d’aménagement général (PAG) et dans le règlement des bâtisses.
Une fois établies toutes ces catégorisations légales et juridiques, on entre dans le vif du sujet à partir du chapitre 4
« évaluation d’un terrain à bâtir ». A travers des exemples précis, l’ouvrage expose la méthode et les modes de calcul utilisés par un expert pour estimer différents types de terrains.
Sont encore considérés dans le livre différents autres volets, tels que la durée de vie d'un bâtiment, sa vétusté ou l’évaluation des aménagements extérieurs.
Comme il est écrit à la page 91, «  l’évaluation immobilière est un des éléments constituant le vaste domaine de l’expertise en bâtiment. Contrairement à d’autres pays de l’Union Européenne comme l’Allemagne, au Grand-Duché, l’évaluation immobilière n’est pas réglée par un texte spécifique. »
Au Luxembourg, les offres d’estimation immobilière abondent, provenant de la part des organismes et agents les plus divers. Les offres d’estimation gratuite « en quelques clics » sont légion et tendent à faire croire que la valeur d’un bien est égale à son prix du marché. Face à cette logique qui alimente la hausse, voire le surgonflage, des prix, Patrich Zeches et Frank Erpelding apportent des réflexions factuelles et des méthodes permettant de déterminer la juste valeur d’un bien, en tenant compte de sa nature, sa situation, sa constructibilité et sa disponibilité, tout ceci à la lumière du cadre légal en vigueur. On comprend ainsi que, pour évaluer correctement un terrain ou un bâtiment, il faut un travail d’analyse et de pondération sérieux qui ne peut pas se limiter à un banal outil d’évaluation en ligne.
La situation tendue au Luxembourg entre offre et demande est de nature à encourager la surévaluation de certains objets, mais jusqu’à quel point un acheteur ou investisseur pourra-t-il raisonnablement surenchérir une transaction ? De son côté, quel est la marge que le vendeur pourra raisonnablement ajouter à un prix estimé de façon juste en misant sur la dynamique de marché ?
Cet ouvrage est riche d’enseignements et de conseils pratiques qui aideront aussi bien les particuliers que les professionnels à opérer en connaissance de cause et avec circonspection dans le domaine du marché immobilier.
Editeur : Edition ZE-ER. – 2019 ©
138 pages
Commande par email : editionZEER@gmail.com
ISBN 978-99959-0-552-1
Prix de vente : 35 € plus frais d’envoi
Magazine Wunnen
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