Le secteur immobilier au cours du troisième trimestre 2023

Activité en déclin et chute significative des prix de vente 

Le rapport d’analyse 9, émanant de l’Observatoire de l’habitat, évalue les évolutions de l’activité, des prix de vente, et des loyers annoncés dans le secteur de l'immobilier résidentiel au troisième trimestre 2023.

En résumé, les constats suivants se dégagent :

Le niveau d’activité demeure largement en deçà de celui des années précédentes dans tous les segments de l'immobilier résidentiel et foncier : une diminution de 31,9% des ventes pour les appartements existants par rapport au troisième trimestre 2022, 47,3% pour les maisons existantes, 56,4% pour les terrains à bâtir, et enfin, 59,9% pour les appartements en construction. Simultanément, les prix de vente connaissent une baisse significative ce trimestre, atteignant 13,6% par rapport au troisième trimestre 2022 selon l’indice hédonique du Statec. Cette diminution des prix concerne tous les segments, avec des variations spécifiques : -7,7% pour les appartements en construction, -12,3% pour les appartements existants, et -18,7% pour les maisons existantes. Sur le marché locatif, les loyers annoncés des appartements se stabilisent depuis deux trimestres, bien que la hausse sur douze mois soit de 4,1% pour les appartements et 4,0% pour les maisons, presque identique à celle de l’indice des prix à la consommation mesuré par l’IPCN (+4,0%) sur la même période.

Les constats détaillés sont les suivants :

a. Nombre de ventes de logements

L’activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels reste, au troisième trimestre 2023, à des niveaux très inférieurs à ceux des années précédentes, touchant tous les segments. Notamment, sur le segment des appartements en construction, des maisons existantes, et des terrains à bâtir, il s'agit du plus faible nombre de ventes enregistré sur un trimestre depuis la création du fichier de la publicité foncière en 2007. Le nombre de transactions pour les appartements en construction (VEFA) a fortement chuté, atteignant seulement 119 ventes ce trimestre (-59,9% par rapport au troisième trimestre 2022). Ceci représente plus de 5 fois moins que la moyenne des années précédant la crise sanitaire (671 ventes d’appartements en construction en moyenne au troisième trimestre sur les années 2017 à 2019).

b. Prix immobiliers

L’indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec (incluant à la fois les logements existants et en construction) a connu une baisse de 13,6% entre le troisième trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023. La diminution des prix depuis le début de l’année 2023 persiste et s’accentue fortement pour les logements existants : -12,3% pour les appartements existants et -18,7% pour les maisons existantes. Cette baisse des prix est particulièrement marquée pour les maisons, étant les biens les plus onéreux, pour lesquels la réduction de la capacité d’achat des ménages due à la forte hausse des taux d’intérêt semble avoir eu l’impact le plus significatif. Contrairement au trimestre précédent, les prix de vente des appartements en construction (VEFA) sont également touchés par une baisse notable sur douze mois (-7,7%), résultant d'une diminution importante des prix sur le trimestre. Il semble donc que certains promoteurs aient choisi de réduire les prix (ou aient été contraints à le faire) au troisième trimestre 2023, en contraste avec les observations antérieures. Cependant, le nombre de transactions demeure très limité dans ce segment, suggérant que d'autres promoteurs ont peut-être opté pour l'attente, en ne réduisant pas leurs prix de commercialisation.

c. Loyers annoncés

Après plusieurs trimestres de forte hausse, les loyers annoncés (issus des annonces immobilières) se stabilisent depuis deux trimestres. La hausse sur douze mois reste néanmoins notable : +4,1% pour les appartements et +4,0% pour les maisons entre le troisième trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023. Cette hausse des loyers annoncés sur douze mois est pratiquement identique à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+4,0%) sur la même période. Pour le segment particulier de la location de chambres meublées, représentant actuellement environ 12% de l’offre locative totale, la hausse des loyers annoncés est légèrement plus élevée : +4,6% sur douze mois. Cette augmentation des loyers annoncés sur douze mois s'explique probablement par un transfert d'une partie de la demande de l'accession à la propriété vers la location. Cependant, la stabilisation observée depuis deux trimestres suggère une contrainte significative sur les loyers : les revenus des locataires n'ont pas augmenté suffisamment pour absorber une hausse trop abrupte des loyers demandés par les bailleurs. Il est important de souligner que ces loyers concernent les nouveaux contrats de location. L'augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires ne changeant pas de logement) est beaucoup plus modérée, nettement inférieure à l'inflation sur les biens à la consommation : seulement +1,7% pour l'indice des loyers du Statec entre le troisième trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023.

Note : Ce rapport d’analyse 9 repose sur les données collectées par le Statec et l’Observatoire de l’habitat, en collaboration avec l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA, pour ce qui concerne l’activité et les prix de vente des logements (issus des actes notariés). Il utilise également des données fournies par le portail immobilier Immotop.lu pour ce qui concerne les loyers annoncés des logements (issus des annonces immobilières).