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Article publié le 3 novembre 2010 - Wunnen n° 21 - novembre-décembre 2010

15.02.2011

La commission d’agence en cas de vente

Au cours des douze derniers mois, nous avons été confrontés à de très nombreuses demandes, justifiées ou non, de frais et honoraires d’agence pour des ventes d’immeubles qui ont échoué. Nous avons dû constater que les vendeurs ignorent le plus souvent les droits et obligations qui découlent d’un mandat de vente. Il échoit dès lors de faire quelques mises au point.

Le mandat accordé à l’agent immobilier


Lorsque le contrat entre l’agence immobilière et le propriétaire stipule qu’il y a mandat de vendre, la signature de l’agent immobilier suffit en principe pour lier le vendeur à l’acheteur. Le mandat est un contrat par lequel une personne (le mandataire) agit au nom et pour le compte d’une autre personne (le mandant). Ainsi, même en ignorant qui est l’acheteur de l’immeuble, l’agent immobilier peut vendre la maison du propriétaire qui n’a pas signé un compromis de vente. Le compromis de vente est valablement signé avec la seule signature de l’agent immobilier. Reste dès lors la question de savoir si l’agent immobilier a dépassé son mandat ou non, respectivement si l’acquéreur connaissait ce dépassement de mandat.

Trouver un acquéreur


Si le document signé avec l’agence immobilière stipule que l’agence est chargée de chercher un acquéreur, l’agence est seulement chargée de prester ce travail, c’est-à-dire trouver un acquéreur. L’agent ne peut pas engager avec sa signature le propriétaire de l’immeuble. L’agent immobilier ne peut rien faire d’autre que présenter l’un ou l’autre amateur au propriétaire.
Si le contrat signé entre l’agence et le propriétaire contient une option d’achat pour l’agence, l’agent immobilier peut lui-même faire l’acquisition de l’immeuble, même si le propriétaire s’y refuse.
On constate à quel point il est important de connaître l’étendue du contrat.

Reconduction du contrat


Le contrat peut être fait pour une durée déterminée, il peut être fait pour une durée indéterminée. Il peut être exclusif ou non exclusif.
En principe, ces contrats sont signés pour une durée déterminée de quelques mois, reconductibles par tacite reconduction. Si la tacite reconduction est de mois en mois, il n’y a pas beaucoup de danger pour le propriétaire : au cas où il a laissé passer la date de résiliation du contrat, il peut le résilier le mois suivant. Par contre, si la tacite reconduction est de trois mois à trois mois ou de six mois à six mois, le propriétaire peut être sérieusement bloqué par l’immobilisme de l’agent immobilier.
Nous conseillons dès lors une date fixe avec une reconduction de mois en mois.

Clause d’exclusivité


Si le contrat contient une exclusivité, ceci implique que le propriétaire doit payer la commission à l’agence, même s’il a trouvé lui-même l’acquéreur.
Souvent la question est soulevée s’il est dans l’intérêt du propriétaire de signer un contrat exclusif avec l’agence immobilière.
Nous pouvons dire à ce sujet que le mandat exclusif est en principe le plus intéressant pour le propriétaire. Certes, le propriétaire perd pendant un certain temps la liberté de demander également à un autre agent immobilier de faire des recherches. Mais le zèle de l’agence pour trouver un amateur est fortement motivé par l’exclusivité du mandat. Si l’agent immobilier sait que, dans trois mois, il n’a plus aucun mandat et que, pendant ces trois mois, il a l’exclusivité et la garantie de toucher sa commission s’il a trouvé un amateur, il effectuera des recherches plus sérieuses que s’il sait que l’immeuble figure de toute façon dans toutes les rubriques des journaux et des sites internet.

Repousser la signature du compromis


Il est retenu en principe (et en principe ceci est accepté par les tribunaux luxembourgeois) que, si l’agent immobilier a mis le client en contact avec un acquéreur et que le client passe acte avec cet acquéreur après la fin du contrat, l’agent immobilier a également droit à sa commission.
Il est donc inutile (et malhonnête) pour le propriétaire de chercher à repousser la signature du compromis de vente pour le signer (à l’insu de l’agent) avec l’acquéreur, une fois le mandat exclusif avec l’agent immobilier venu à terme.
Qu’en est-il si un compromis de vente a été signé, alors que l’acte de vente n’a pas eu lieu à cause du mauvais comportement, soit du locataire, soit du propriétaire ?

Clause suspensive


Souvent le compromis de vente contient une clause suspensive portant sur le fait que l’acquéreur obtienne un prêt bancaire pour l’acquisition de l’immeuble. La clause suspensive dans le compromis de vente est déjà en ce sens intéressante que les frais d’enregistrement se limitent aux frais fixes et non pas aux frais variables (~ 8 % du prix de vente de l’immeuble).
La clause suspensive implique que, si la clause se réalise dans le délai, le contrat se réalise et aussi longtemps que la clause ne s’est pas réalisée, le contrat est inexistant.
En conséquence, si le contrat est inexistant, la clause pénale du contrat est inexistante.
Parfois, l’acquéreur essaie d’échapper à la vente en trouvant un arrangement avec l’établissement bancaire afin que le prêt ne lui soit pas accordé. Si l’agent immobilier est en mesure de prouver cet agissement, non seulement le propriétaire de l’immeuble peut demander l’exécution de la clause pénale à l’acquéreur, mais l’agent immobilier peut demander à l’acquéreur défaillant la commission qu’il pouvait normalement réclamer au vendeur.
Parfois, c’est le propriétaire qui désire se retirer de la vente. S’il refuse de passer acte chez le notaire, l’agent immobilier a néanmoins droit de demander le paiement de sa commission au propriétaire.

Quand il ne veut plus signer


Si l’acquéreur ne veut plus signer par devant notaire, l’agent immobilier pourra demander le paiement au vendeur, qui pourra se retourner contre l’acquéreur défaillant. Il peut aussi se diriger directement contre l’acquéreur défaillant. Dans la première hypothèse, sa demande est basée sur le contrat, dans la deuxième hypothèse sa demande est basée sur les dommages et intérêts pour faute dans le chef de l’acquéreur. Il arrive que le propriétaire signe un deuxième contrat de mandat avec une deuxième agence immobilière. Il peut aussi glisser dans la situation qu’il signe un compromis avec une agence immobilière en croyant à tort ou à raison que le mandat avec la première était venu à terme.
Il est conseillé à tous les propriétaires d’éviter de telles situations. Aussi longtemps que le premier contrat n’est pas clairement terminé, le vendeur pourrait se voir confronté à une demande de commission d’agence aussi bien du premier que du deuxième bureau.


Maître Georges Krieger, Étude KRIEGER & Associés
Magazine Wunnen
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