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Article publié le 21 novembre 2012 - Wunnen n° 31 - novembre-décembre 2012

21.11.2012

Interview avec Sandra Müller, LuxReal

« Un coeur de ville fort avec une périphérie aérée est recherché »

Sandra Müller, LuxReal


Sandra Müller, présidente de l’association LuxReal, aborde l’état de santé du marché immobilier luxembourgeois et indique quelles peuvent être ses nouvelles orientations.




L’association LuxReal


Créée en septembre 2009, LuxReal est une association au service de l’industrie immobilière dans son ensemble. Elle est un lieu de rencontre et d’émulation pour les acteurs majeurs de la finance, de la construction et de la promotion immobilière. Elle sert de plateforme d’échanges interdisciplinaire et internationale. LuxReal organise régulièrement au Luxembourg des forums d’échanges et des événements en présence de professionnels et d’investisseurs luxembourgeois et étrangers, ainsi que des conférences thématiques à l’étranger.


Quel regard portez-vous sur l’état de santé du secteur immobilier au Luxembourg?
Sandra Müller : En conséquence du développement de l’offre et de la demande sur le marché de l’immobilier résidentiel au Luxembourg ainsi que de l’espace limité pour de nouveaux développements, les prix et les loyers ont augmenté. Les raisons pour lesquelles l’espace dédié à l’habitat est devenu un bien rare, et par conséquent cher, résident précisément dans l’attractivité du pays, l’histoire de son succès économique et la croissance démographique rapide qui en a découlé. La fin de cette spirale n’est pas prévisible.
Selon une étude publiée en 2011, le Statec estime que jusqu’en 2030 la population devrait atteindre 650.000 habitants, ce qui représente une augmentation de 28% par rapport à 2010. Cette évolution reposera en grande partie sur l’immigration régulière.
En tenant compte du fait que les ménages ont tendance à diminuer en taille, on peut s’attendre à ce que le nombre des foyers augmente de façon plus rapide en pourcentage que le nombre d’habitants. Cela signifie que jusqu’en 2030, 129.000 habitations devraient être construites, soit une moyenne de 6.500 unités par an.
Une étude de AtHome examine les nombre des permis de construire et l’achèvement des chantiers entre 2001 et 2010. En 2010 par exemple, 4.190 habitations ont été achevées, ce qui est clairement en dessous des 6.500 unités nécessaires. Pour faciliter le potentiel de croissance au Luxembourg, il faut donc développer les surfaces résidentielles.
Les propriétaires d’habitations peuvent se réjouir des fortes augmentations de valeurs. Cependant, afin de créer des prix d’accès au logement abordables pour tous, on constate que des acteurs publics tels que la Ville de Luxembourg interviennent activement sur le marché. Ainsi, des terrains sont concédés par bail emphytéotique. Un processus qui permet de réduire de manière significative les coûts malgré les prix élevés des terrains au Grand Duché.

De quelle façon l’immobilier d’entreprise au Luxembourg réagit-il face à l’actuel climat économique incertain ?
Le marché de l’immobilier d’entreprise à Luxembourg est caractérisé par un taux de vacance faible, des rendements initiaux attractifs et des bâtiments de bonne qualité. L’engagement des investisseurs internationaux est fort ; leur regard se porte principalement sur le marché des bureaux de la capitale, dont 30 % ont été construits au cours des cinq dernières années. L’intérêt se concentre sur les immeubles « Core » situés dans les emplacements centraux et avec de préférence des locataires solvables de longue durée ; ceci a pour corollaire un marché de la location relativement stable. La plus forte demande provient encore du secteur bancaire, du secteur financier et de l’assurance, suivis par celui des prestations de services. Toutefois, il convient de garder à l’esprit que la demande des secteurs bancaires et financiers pourrait probablement être freinée par la crise financière et les turbulences de la zone euro. Jusqu’à présent le marché des surfaces de bureau se développe de manière positive, les taux de vacance sont en baisse et la pression sur les loyers a sensiblement diminué. Le volume faible des constructions neuves n’inversera pas cette tendance dans un avenir proche. Toutefois, cela ne s’applique pas de la même façon à toutes les parties du marché. Si on considère les lieux où sont générés les revenus locatifs, les zones clairement privilégiées sont le CDB en centre ville, le Kirchberg et le quartier de la Gare. C’est dans ces secteurs que les taux de vacance sont les plus bas. En outre, l’incertitude sur les marchés financiers et les exigences plus strictes imposées par les banques dans le financement des projets de développement poussent les investisseurs et développeurs à agir avec prudence. La somme des nouvelles surfaces de bureau en 2012 se situe clairement en dessous du nombre moyen des volumes achevés au cours des 10 dernières années. Un signe positif est cependant la part élevée de pré-locations et d’achats effectués par les propriétaires occupants – une décision à travers laquelle les entreprises concernées expriment leur confiance dans le développement futur de leur activité tout comme dans le développement du Luxembourg.

Outre des développeurs et des financiers, LuxReal intègre aussi des constructeurs et des architectes. Cela veut-il dire que l’immobilier de bureaux et les investisseurs qui s’y intéressent misent de plus en plus sur une haute qualité architecturale ?
La qualité des bâtiments compte beaucoup. Ce qui joue un rôle important, c’est non seulement l’apparence extérieure de l’architecture, mais aussi son insertion dans l’espace public, le développement durable et le choix des matériaux. Grâce à un aménagement réfléchi des espaces, les activités et les fonctions sont mises en adéquation dans le bâtiment, ce qui conduit à créer un cadre de vie précieux. Qu’il s’agisse de la Philharmonie ou d’immeubles de bureaux, le Luxembourg offre de nombreux bâtiments exceptionnels et une architecture moderne attrayante. Par ailleurs, les forums de LuxReal peuvent renforcer l’importance d’une architecture de qualité dans le développement de la ville et de ses espaces. De la même manière, LuxReal aborde les thèmes actuels de la branche immobilière, ainsi que les tendances concernant le développement du marché et de la place, le développement durable, la formation, les nouvelles structures d’investissement, etc. Ces thèmes sont mis en relief à partir de divers points de vue, ce qui permet de dégager aussi bien les évolutions que les visions d’avenir.

Le secteur dispose-t-il de ressources ou de potentiels qu’il serait judicieux de développer ?
Pour dresser la liste des ressources ou potentiels du Luxembourg, il faut en premier lieu relever ses forces, en commençant par rappeler la localisation stratégique du pays, au centre de l’Europe. Imprégné d’internationalité et d’ouverture au monde, le Grand-Duché s’est affirmé comme un véritable centre de l’Union Européenne. Un état de fait qui n’est pas uniquement dû aux travailleurs des institutions européennes et aux immigrants, mais qui repose aussi sur la multiplicité linguistique du pays. Les excellentes relations commerciales avec de nombreux pays, y compris avec certains pays extérieurs à l’UE, ainsi que la stabilité des conditions juridiques du secteur financier, contribuent aussi à cet esprit international. Un autre facteur de succès réside dans la flexibilité du pays, qui est capable de réagir rapidement aux changements, faisant ainsi le maximum pour préserver et améliorer ses avantages. Un autre facteur de succès réside dans la flexibilité du pays, qui est capable de réagir rapidement aux changements, faisant ainsi le maximum pour préserver et améliorer ses avantages.
Trois domaines de grand potentiel peuvent être cités à titre d’exemple :
  • L’expansion de la place financière au travers des fonds immobiliers et des fonds de structures;
  • le renforcement grâce à une plaque tournante logistique au cœur de l’Europe ;
  • le développement de la localisation par la promotion ciblée de « Clusters ».
Compte tenu du succès avec lequel Luxembourg a conduit la transition d’une société industrielle vers une société de services, on est droit d’être optimiste, avec les mesures mises en place, quand au changement recherché vers une société de la connaissance.

Expansion de la place financière
Le Luxembourg fait partie des principaux centres financiers, où un développement continuel est nécessaire pour maintenir une longueur d’avance. Lorsqu’on considère l’histoire économique du pays, on constate que, marqué au départ par l’industrie de la mine et de la sidérurgie, le pays a su se transformer, grâce à un développement ciblé, en une des plus importantes places financières au monde. Le secteur financier produit près d’un quart du produit intérieur annuel brut du pays. La place financière de Luxembourg, est, après les Etats-Unis, le deuxième plus grand centre de compétences au monde en matière d’investissements ; elle est leader en Europe pour les réassurances captives et le plus grand centre bancaire privé de la zone Euro. Le secteur financier est de fait aujourd’hui le pilier de l’économie luxembourgeoise. Son succès est basé sur la stabilité politique et sociale du pays, ainsi que sur le cadre juridique et réglementaire. Ce dernier est continuellement adapté aux conditions changeantes du marché, grâce à un dialogue stable entre le gouvernement, le législateur et le secteur privé. Ainsi, une chance de développer cette histoire à succès est donnée par la modification des cadres juridiques. La Directive européenne sur les gestionnaires de fonds immobiliers alternatifs (AIFM Directive) offre une opportunité exceptionnelle de renforcer la position du Luxembourg sur le segment immobilier en tant que centre d’excellence pour les fonds s d’investissement alternatifs et leurs gestionnaires.

Le renforcement grâce à une plaque tournante logistique au cœur de l’Europe
Le transport et la logistique constituent un secteur économique attractif, étant donné que le Luxembourg se situe au milieu de l’Europe et est le point de jonction de différentes voies de transport. Une voie ferroviaire importante entre l’Europe du Sud et du Nord traverse le Luxembourg, les routes européennes se croisent ici et l’aéroport en particulier est déjà une des premières plaques tournantes de fret aérien de l’Europe continentale.
Dans le secteur du fret aérien européen, le Luxembourg détient la 5e place après Paris, Frankfurt, Londres et Amsterdam. Afin de renforcer le positionnement du fret aérien à Luxembourg et de réduire les difficultés de la branche, les redevances d’atterrissage ont été diminuées et de nouvelles incitations financières ont vu le jour.
Outre le développement du secteur logistique, l’objectif est surtout de créer des entreprises de logistique innovantes qui participent à la croissance et à la création d’une valeur ajoutée.
Les difficultés pour renforcer le domaine logistique tiennent dans le fait que le pays est relativement petit et que les surfaces sont rares, ce qui a comme conséquence que les prix des terrains et des loyers sont nettement plus élevés que dans les pays voisins.
De ce fait, le Luxembourg est relativement peu attractif en tant que point de transbordement des marchandises et doit mettre l’accent sur des domaines à forte valeur ajoutée. Une mesure qui offre un bon potentiel réside dans le développement d’une zone franche à l’aéroport du Findel. Ce port franc devrait ouvrir en 2014. Il offrira la possibilité de stocker et de restaurer des œuvres d’arts ou des biens précieux, et aussi de mieux exploiter le marché qu’ils représentent. De cette façon, ce « freeport » contribuera à ce que le Luxembourg se développe en tant que place significative du transport et de la logistique européenne.

Le développement de la localisation par la promotion ciblée de « clusters », c’est-à-dire des incubateurs locaux.
Une partie du développement de la place tient dans le fait de toujours se réinventer en tant que région dynamique et pleine d’initiative, avec des « clusters » bien définis. L’important est d’effectuer une promotion ciblée et de poursuivre le développement via l’initiative de « clusters », afin de soutenir des domaines tels que la médecine ou la biotechnique, dans lesquels le pays voit un avenir économique et dont il souhaite faire des piliers porteurs. Comme nouveaux points forts de l’économie luxembourgeoise dans le futur, on assistera à l’émergence des technologies des matériaux, de l’environnement et de l’espace. Pour tout ce qui est des technologies des matériaux, le Luxembourg peut se prévaloir de son potentiel industriel. En effet, il n’y a pas que l’acier et le fer, mais aussi le verre, le ciment, l’équipement automobile et une industrie chimique au sens large. Sont encouragés de préférence les domaines de la recherche et du développement. Il en est de même pour la technologie de l’environnement. Au premier plan, on trouve les constructions écologiques et les matériaux écologiques durables, les énergies renouvelables et une utilisation plus efficace de l’énergie. En parallèle, le Luxembourg investit fortement dans la formation et a fondé en 2003 l’Université Européenne de Luxembourg qui compte actuellement 5.000 étudiants de 95 pays différents. Un autre point fort est la création d’écoles internationales qui contribueront à accroître l’internationalité de la population et à attirer à Luxembourg les esprits les plus brillants du monde.


Comment juguler le fossé qui s’amplifie entre le prestige des quartiers centraux et l’attrait des quartiers périphériques et décentralisés ?
En matière de développement urbain, on note actuellement une tendance vers la clarification, tant en ce qui concerne le profil des localisations que de la définition des clusters. Pendant ce temps, les places se lancent dans la concurrence internationale pour attirer entreprises et travailleurs. Comme les « High Potentials » ont le choix de l’endroit où ils veulent aller, les quartiers doivent proposer non seulement de bonnes conditions de travail, mais aussi un haut niveau de qualité de vie.
Plus de la moitié de la population mondiale vit dans les villes avec une tendance en progression. Pour créer un environnement porteur au moyen de mesures urbanistiques, il est nécessaire d’analyser très tôt les besoins, ceci également afin de tenir compte des longs délais de mise en œuvre. Dans le secteur de l’habitat, il est primordial de créer l’offre de manière ciblée, et gardant à l’œil l’évolution des exigences émanant du secteur professionnel. En outre, les villes avec des infrastructures durables offrent une meilleure qualité de vie et augmentent ainsi leur capacité à être concurrentielles.
En tant que 2e plus petit pays de l’Union Européenne, le Luxembourg doit se montrer très économe en ce qui concerne ses ressources foncières. De ce fait, les friches industrielles offrent à long terme une précieuse réserve de terrains. Esch-Belval illustre comment un ancien site industriel peut être réaménagé en un nouveau quartier urbain. Un autre projet phare est celui de la « Schmelz », qui porte sur la reconversion, dans un esprit de développement urbain durable, de terrains provenant de l’industrie lourde à Dudelange. Ceci dit, l’intérêt des investisseurs se concentre sur les localisations centrales avec une bonne accessibilité. De ce fait, l’attractivité de Luxembourg est consolidée de manière continue par la construction d’infrastructures et le développement des quartiers du Kirchberg, du Centre-ville et de la Gare. Le projet « Royal Hamilius » renforcera le Centre-ville, il créera un espace public attractif grâce à ses surfaces dédiées à la restauration, aux commerces de détail, aux bureaux mais aussi à l’habitat. Ce projet a été présenté dans le cadre du « LuxReal FORUM Royal Hamilius »en 2011.
A côté du quartier privilégié du CBD se trouve le Kirchberg. Celui-ci a modifié ces dernières années de manière durable son visage. Au début, les institutions européennes ont été installées au milieu des champs. Celles-ci ont attiré au fil des ans de nombreuses firmes du secteur financier. Sur le Plateau est né un quartier vivant, qui regroupe en son sein toutes les fonctions : habitat, commerce, équipements sportifs et culturels. Afin de renforcer le caractère vivant et mixte, le « Fonds de Kirchberg » a commandé une étude d’urbanisme, qui sera réalisée de façon progressive et dégagera des pistes pour l’animation de l’espace public. En termes d’habitat, il y a beaucoup de choses dans le pipeline. Lors du « LuxReal FORUM Kirchberg », le ministre Claude Wiseler a déclaré : «Dans les années à venir, le Fonds du Kirchberg, dont la mission principale est le développement urbain dans son ensemble, soutiendra de préférence les projets résidentiels pour rendre le district plus vivant. D’ici 2020, cette zone urbaine moderne devrait compter 15.000 habitants pour environ 45-50.000 salariés. »
D’autre part, un urbanisme expérimental voit le jour au Limpertsberg avec le projet « Vivre sans voiture ». Un îlot entièrement sans automobile sera construit d’ici 2015. Il comprendra des habitations et des commerces et se définira aussi comme un lieu de rencontre culturel et social. Ce quartier restera sans véhicule et l’offre sera complétée par un système de Car-Sharing. Le but n’est pas seulement de créer de l’habitat, mais aussi d’augmenter la qualité de vie du quartier. L’endroit se situe à 15 minutes de marche à pied de la Ville-Haute et est desservi par les transports en communs. Le projet semble être attractif et, bien que la commercialisation n’ait pas encore débuté, l’intérêt porté à ce quartier sans automobile est déjà grand.
L’urbanisation constante et progressive intègre un esprit de développement durable par des concepts de mobilité, des bâtiments efficaces en énergie et un approvisionnement intelligent en énergie. Un cœur de ville fort avec une périphérie aérée est recherché comme but de l’urbanisation. Le Centre-ville de Luxembourg reste un espace de vie privilégié au cœur du pays. Le souci de maintenir cet espace urbain vivant doit rester le point essentiel du développement de la ville et de la place pour proposer sur la scène internationale une offre concurrentielle aux entreprises et aux travailleurs.
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