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Article publié le 23 janvier 2009 - Wunnen n° 11 - janvier-février 2009

21.01.2009

L’incertitude freine les décisions et le marché

Crise immobilière au Luxembourg : mythe ou réalité ?

Crise immobilière au Luxembourg : mythe ou réalité ?


La conférence organisée le jeudi 4 décembre 2008 par le magazine WUNNEN autour du thème « Crise immobilière au Luxembourg : mythe ou réalité ? » a suscité un grand intérêt, attirant plus de 250 personnes dans la grande salle du Centre de conférence de la Chambre de Commerce.


La soirée s’est déroulée en trois temps, d’abord les exposés des différents intervenants, ensuite une table ronde et finalement un échange de questions-réponses avec l’auditoire.
Beaucoup de thèmes ont été abordés au cours de la conférence : le ralentissement des transactions dans l’immobilier privé, la question du financement bancaire, l’attentisme des acheteurs et investisseurs ainsi que le rôle et l’action des pouvoirs publics.

L’action du gouvernement


Crise immobilière au Luxembourg : mythe ou réalité ?
Daniel Miltgen
Conseiller de Gouvernement 1ère classe
Daniel Miltgen, conseiller de Gouvernement en remplacement du ministre du Logement, s’est montré rassurant. À ces yeux, la situation de l’immobilier au Luxembourg est en train se stabiliser, grâce notamment à l’intervention des pouvoirs publics. Les baisses constatées par l’Observatoire de l’Habitat sur les prix proposés à la vente en 2008 sont l’amorce d’un rééquilibrage à plus long terme entre l’offre et la demande. Les mesures prises par le Gouvernement ces dernières années pour lutter contre la flambée des prix – depuis l’acte notarié à coût réduit jusqu’au pacte logement - vont, selon l’orateur, dans le bon sens, mettant à la portée du plus grand nombre l’accès à la propriété tout en encourageant la construction de nouveaux logements. Malgré la crise, il y a de bonnes raisons de penser que la croissance démographique du Luxembourg va se poursuivre, accompagnée d’un besoin continu de nouveaux logements. La détente des taux d’intérêt est également bénéfique pour le dynamisme du marché, la solvabilité des candidats propriétaires s’en trouvant renforcée. Par ailleurs, à court terme, le gouvernement est déterminé à soutenir le secteur de la construction et de l’immobilier, en accélérant notamment les travaux sur les infrastructures et le génie civil.

La simplification des procédures est urgente


Crise immobilière au Luxembourg : mythe ou réalité ?
Patrick Koehnen
Directeur adjoint de la Fédération des artisans
Pour Patrick Koehnen, directeur adjoint de la Fédération des artisans, ce n’est pas la crise financière en septembre qui a déclenché le ralentissement; en réalité, les ventes ont commencé à stagner dès le début de l’année 2008. L’inflation, la flambée du prix du pétrole et les 9 hausses consécutives du taux d’intérêt intervenues entre décembre 2005 et juillet 2008 ont plombé la demande venant des ménages privés. La crise financière n’a fait qu’amplifier le malaise, et on se trouve actuellement dans une période de profond attentisme. Les acquéreurs potentiels remettent leur décision à plus tard, en misant sur de nouvelles baisses des prix, d’autres sont freinés par le resserrement des conditions de crédit bancaires. Les banques sont devenues plus restrictives également face aux entreprises, notamment en ce qui concerne l’attribution des garanties d’achèvement. Dans ce contexte, le secteur de l’artisanat et de la construction voit ses carnets de commandes diminuer au fil des mois. Afin de débloquer la situation et de rétablir la confiance, il est vital de relancer la demande par une politique de crédits offensive des banques. Par ailleurs, des discussions sont en cours concernant des investissements nouveaux de la part de l’Etat, notamment pour la rénovation et l’entretien du parc immobilier de l’Etat. Un des segments porteurs pour les années à venir réside dans la rénovation et plus particulièrement l’assainissement énergétique des immeubles publics et privés. Le potentiel de ce marché est estimé à 200 millions d’euros par an.
Patrick Koehnen a également rappelé les inquiétudes des professionnels au sujet du pacte logement. Ce dernier se fonderait sur une distorsion de concurrence entre promoteur public et promoteur privé - en particulier en ce qui concerne le droit de préemption accordé aux autorités publiques, le traitement fiscal de faveur au profit des propriétaires qui vendent leur terrain à un acquéreur public ou encore l’obligation pour le promoteur privé, contrairement au promoteur public, de disposer d’un mandat de l’ensemble des terrains (100%) pour pouvoir introduire un plan d’aménagement particulier dans la procédure. Afin de favoriser la création de logements à long terme, il faudrait, selon Patrick Koehnen, avant tout simplifier et accélérer les procédures d’autorisation.

Abolir l’imposition sur la plus-value


Crise immobilière au Luxembourg : mythe ou réalité ?
Maître Georges Krieger
Président de l’Union des propriétaire
Maître Georges Krieger, président de l’Union des propriétaires, a estimé, quant à lui, que dans la conjoncture actuelle il n’y a pas lieu d’agir précipitamment. « L’année dernière, on reprochait aux propriétaires de ne pas vendre leurs immeubles, aujourd’hui, on leur demande d’acheter à nouveau. » Les hausses des prix ces dernières années n’ont pas été de nature spéculative, elles reflétaient la tension réelle du marché entre une demande galopante et une offre qui n’arrivait pas à suivre. La crise de l’immobilier au Luxembourg ne s’est pas déclarée en octobre. Elle a commencé en 2007. Plusieurs personnes ont anticipé leur vente afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse sur la plus-value. Le coup de frein dans l’immobilier a ensuite été accentué par la crise financière et économique. Actuellement, il y a une grande hésitation aussi bien chez les investisseurs potentiels que chez les ménages intéressés d’acquérir un bien. L’investissement dans l’immobilier présente un attrait certain, au vu des taux d’intérêt avantageux et des prix qui se stabilisent, mais nombre de propriétaires craignent les difficultés liées aux relations avec les locataires. Un moyen additionnel d’encourager les transactions immobilières serait de libérer les nouvelles acquisitions de l’imposition sur la plus-value.

Remettre les gens et les entreprises en confiance


Crise immobilière au Luxembourg : mythe ou réalité ?
Jean-Paul Scheuren
Vice-président de la Chambre immobilière
Jean-Paul Scheuren, vice-président de la Chambre immobilière, s’est lui aussi penché sur le recul en 2008 du marché de l’immobilier. Un réajustement est en train de s’accomplir avec des objets qui sont mis en vente à des prix plus raisonnables. Pour aboutir à plus de transparence, il faudrait par ailleurs disposer de statistiques fiables sur les valeurs réelles des transactions, et non pas se limiter à des indicateurs basés sur les prix affichés à la vente. La courbe ascendante des prix de l’immobilier au cours de ces dix dernières années a reposé sur une situation économique particulièrement favorable accompagnée d’une politique de taux très avantageuse. D’un autre côté, il faut souligner les effets négatifs des décisions politiques de ces dernières années sur le revenu disponible des ménages et sur leur sentiment par rapport à l’avenir. Cette incertitude pèse également sur les décisions concernant les grands achats de la vie, la maison ou la voiture. Afin d’inciter les nouvelles initiatives, il est nécessaire de renforcer le pouvoir d’achat des citoyens. Dans cette optique, la baisse des taux d’intérêt est salutaire, mais il faut que les banques la répercutent auprès des nouveaux clients. De plus, en cette période de ralentissement, les pouvoirs publics devraient dynamiser leurs commandes auprès des entreprises afin de soutenir l’activité et l’emploi. Il ne faut pas diaboliser les promoteurs privés, mais faciliter leur action par des procédures administratives allégées. Il faut également créer les conditions nécessaires pour qu’ils puissent être plus actifs dans la création de logement locatif social. C‘est là un marché au fort potentiel, au vu des besoins réels d’une partie importante de la population.
Enfin, Jean-Paul Scheuren a rappelé que la Chambre immobilière est en train de revoir son code de déontologie, afin d’avoir des agents qui agissent toujours suivant des règles claires et professionnelles, de façon à rétablir pleinement la confiance des clients.

Crise immobilière au Luxembourg : mythe ou réalité ?

Fini le rêve de l’accession à la propriété pour tous ?


Lors de la table ronde, différents aspects ont été approfondis. Comment les mesures politiques influent-elles sur la prise de décision de l’investisseur, du constructeur ou du simple ménage ? Pour Maître Krieger, les diverses primes et subventions étatiques sont une approche cosmétique, encourageant certains équipements superficiels, sans stimuler l’action décisive sur le long terme. Le rôle et la responsabilité des banques ont de nouveau été évoqués. Il est normal que ces dernières fassent preuve d’une rigueur accrue dans l’analyse des dossiers, déterminant ainsi de façon plus réaliste la viabilité des projets. Cependant, elles ne doivent pas exiger des entreprises des assurances exagérées, notamment au niveau du pourcentage de la prévente du projet. Si une telle position se généralisait, bon nombre de nouveaux projets seraient irréalisables et une situation de pénurie se créerait dans deux ou trois ans.
Une meilleure communication est également souhaitable dans le message qui est transmis au grand public, à la fois de la part des professionnels et des banques et des pouvoirs publics. Depuis plusieurs années, en effet, on fait miroiter aux gens le rêve de l’accession à la propriété pratiquement en partant de rien. Or, l’achat immobilier est un acte important qu’on faisait traditionnellement 1 ou 2 fois dans la vie, après avoir réuni un certain capital. Il faudrait revenir en partie à cette attitude prudente et avisée.

Crise ou pas crise ?


Une question finale qu’il importait de tirer au clair, c’était de savoir si, oui ou non, il y a actuellement crise immobilière. Pour Maître Krieger, on traverse une phase de suspension des transactions, une période d’observation qui devrait se débloquer d’une façon ou d’une autre.
Pour Jean-Paul Scheuren, il n’y a pas lieu de parler de crise. L’économie tourne certes de façon moins rapide, mais l’activité est soutenue. La période actuelle est à considérer plutôt comme un temps propice aux bons investissements. Le choix des objets mis en vente est immense et varié, les marges de négociation sont souples et les objets bien localisés sont un placement de valeur.
Daniel Miltgen a déclaré que les attraits et les atouts du Luxembourg restent solides, ce qui fait que son développement devrait se poursuivre normalement à moyen et long terme.
Patrick Koehnen également a considéré que le marché du logement a toutes les chances d’évoluer favorablement, à condition qu’il y ait une action concertée pour enrayer une crise économique plus profonde. Vu l’accroissement projeté de la population, la construction restera un secteur phare de l’économie du pays.
Magazine Wunnen
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