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Article publié le 11 septembre 2009 - Wunnen n° 15 - septembre-octobre 2009

03.11.2009

Le taux fixe monte en puissance

Crédits immobiliers

Crédits immobiliers
Le marché des emprunts hypothécaires au Luxembourg est-il en train de basculer vers le taux fixe ? Oui, d’après la Banque centrale du Luxembourg, qui a annoncé en juillet que 55% des nouveaux emprunts se font actuellement sur base du taux fixe, alors que, traditionnellement depuis des décennies, le public résidant au Luxembourg optait majoritairement pour le taux variable.

Taux bas et sécurité


Cette tendance serait à imputer à deux facteurs principaux, liés à la période de crise que nous connaissons depuis septembre 2008. D’un côté, les taux d’intérêt proposés par les banques sont à leur niveau le plus bas depuis l’éclatement de la bulle technologique en 2001. D’un autre côté, les incertitudes sur l’avenir poussent les clients et les banques à diminuer leur exposition aux fluctuations du marché. Le taux fixe établit un plan de remboursements avec des mensualités connues et immuables, ce qui donne au client une plus grande facilité pour gérer ses paiements, sans avoir peur de subites hausses de taux. Rappelons qu’entre 2006 et 2008, la Banque centrale européenne (BCE) avait procédé à plusieurs hausses successives de son taux directeur, ce qui avait eu pour effet d’augmenter à chaque fois la mensualité due sur les crédits immobiliers à taux variable.

Une question de moyens


Cette expérience a jeté une toute nouvelle lueur sur le taux fixe, qui est apparu plus attrayant en termes de sécurité et qui a été de plus en plus mis en évidence dans les offres bancaires.
Cependant, le taux fixe est loin d’avoir la partie gagnée. Il reste une clientèle nombreuse qui, forte de ses avoirs et liquidités, et confiante par rapport à l’avenir, préfère recourir au prêt le moins cher, c’est-à-dire celui basé sur le taux variable. Certains autres optent pour une solution mixte, le prêt à taux révisable, un contrat qui permet de conserver un taux fixe pour une période donnée, au terme de laquelle l’emprunteur peut décider à nouveau entre les formules du fixe, variable ou révisable.
En réalité, le resserrement des conditions de crédit de la part des banques – qui sont beaucoup plus regardantes concernant l’apport personnel, le niveau des revenus, les garanties données – fait qu’une grande partie des demandeurs à revenus modestes ne voient pas leur demande aboutir, parce que, même avec le taux variable, ils sont à la limite ou en dessous de leur capacité de remboursement mensuel. Comme, d’un autre côté, la plus grande offre de logements sur le marché n’a pas eu un impact important sur les prix, l’accession à la propriété est rendue beaucoup plus difficile pour beaucoup de ménages.

Le taux fixe, une assurance


En ce qui concerne ceux qui sont susceptibles de recevoir un crédit bancaire, parce que leur dossier fournit suffisamment de garanties, le choix entre taux fixe et taux variable relève presque d’une stratégie financière. Pour l’instant, le taux variable apparaît clairement comme l’option la moins chère – il se situe légèrement au-dessus des 2% –, mais il s’agit là, bien sûr, d’une vision à court terme. En comparaison, le taux fixe est à l’heure actuelle plus onéreux. Cependant, comme il se situe à un niveau historiquement bas (selon les établissements bancaires, il tourne autour des 4%), certains peuvent considérer qu’il y a là une excellente affaire à réaliser en pensant au moyen et long terme. Car le taux fixe met à l’abri de toute mauvaise surprise pendant toute la durée du prêt.
En fait, tout sera fonction de l’évolution des taux et des marchés, et il est clair que leur stabilité à terme est loin d’être assurée. Qui sait, par exemple, si la croissance économique en Europe ne va pas stagner pendant plusieurs années, ce qui obligerait la BCE à geler son taux directeur à un niveau très bas ? Dans une telle situation, ceux qui auront opté pour un taux fixe paieront plus cher leur emprunt. Ils pourront cependant considérer cet éventuel surcoût comme le paiement de l’assurance qu’ils ont souscrite contre le risque des hausses impromptues du taux variable.
A contrario, en cas de reprise globale de l’économie, le taux variable pourrait repartir très rapidement à la hausse, ce qui conduirait à une augmentation rapide des mensualités sur les contrats existants. Pour éviter de se retrouver dans une telle situation, certains emprunteurs peuvent juger prudent et avisé de vérifier avec leur banque les conditions d’un changement de contrat en cours, pour passer du taux variable au fixe.
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