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Article publié le 7 décembre 2007 - Wunnen n° 4 - décembre-janvier 2007

07.12.2007

Les ‘dix commandements’ de la recherche de logement

Comment rechercher sans désespérer

Comment rechercher sans désespérer
La recherche d’un logement n’est pas une chose à prendre à la légère. Il ne s’agit pas là d’un achat à faire en vitesse, entre deux mouvements, juste parce que vous êtes pressé de ne pas perdre de temps. L’investissement financier est considérable et vous engage généralement pendant de longues années. Par ailleurs, la question implique un bien qui n’est pas du tout comme les autres, une surface, un territoire, un refuge qui va fortement influer sur votre qualité de vie et sentiment de bonheur.

Plus que n’importe quelle situation - sauf bien sûr lorsqu’il s’agit de trouver un conjoint - l’acquisition d’une habitation exige de bien mûrir les idées, de déterminer ce que vous voulez, ce qui correspond à vos besoins et ce que vous pouvez raisonnablement débourser pour l’obtenir. Autrement, vous risquez de vous retrouver avec un bien qui n’a pas votre sympathie, qui vous déçoit ou qui diminue votre pouvoir d’achat.
Comment faire pour ne pas vous tromper, pour ne pas vous perdre dans la jungle des petites annonces et des panneaux aux façades ?
Aucune solution miracle en vue, mais toute une série de réflexions et d’observations à effectuer qui peuvent vous mettre sur la piste du ‘bon’ logement, celui qui ne vous fera pas regretter de l’avoir choisi.

1. Définissez votre budget


Comment rechercher sans désespérer - budget
Prise de vue effectuée chez BCP S.A. Luxembourg
Premier point très important avant toute recherche ou visite : déterminez votre capacité d’investissement. En clair, que pouvez-vous vous permettre ? Pourquoi commencer à visiter des objets d’une gamme de prix élevée alors que vous savez que vous n’aurez pas les moyens de les acheter ? Mieux vaut suivre un principe clair et net : asseyez-vous et calculez !
Il convient d’être objectif et honnête envers vous-même, et de prendre en considération aussi bien vos moyens propres (épargne, produit de vente d’un bien) que votre capacité d’emprunt et de remboursement, sans oublier les aides que vous pouvez éventuellement recevoir (dons, aides de l’Etat ou de la Commune, remboursement TVA).
Au lieu de vous limiter à des estimations vaguement approximatives, vous aurez intérêt à prendre le temps de vous livrer à un petit exercice mathématique. Prenez une feuille blanche ou un fichier Excel sur ordinateur et notez sur les deux colonnes d’un tableau, d’un côté, toutes vos rentrées de fonds et, de l’autre côté, toutes vos dépenses courantes et exceptionnelles. Une fois que vous aurez fait le solde de l’opération, vous aurez une image plus précise de vos possibilités d’investissement. Demandez-vous si, avec votre rythme présent de dépenses, vous vous en sortez plutôt bien ou plutôt mal. Dans quelle mesure, par exemple, pourrez-vous supporter une augmentation de vos mensualités de remboursement sans que votre pouvoir d’achat n’en soit affecté ?
Une fois que vous aurez accompli l’analyse de votre situation financière, il sera intéressant et utile de parler avec un conseiller bancaire dans le cadre d’un entretien direct.
Celui-ci sera à même de vous écouter et de vous donner des renseignements précieux et personnalisés sur le financement immobilier, sur les différentes formules de prêts, les garanties et hypothèques, les aides de l’Etat. Le banquier vous aidera à déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme que vous pouvez espérer emprunter pour l’acquisition d’un logement. Considérez le conseiller bancaire non comme un interlocuteur désintéressé, mais comme un partenaire possible pour un investissement sur le long terme.
D’autres entretiens peuvent s’avérer également utiles dans cette phase initiale, avec l’Info-logement par exemple, ou auprès de votre Commune, ceci afin d’en savoir plus sur les aides au logement.
Après ces consultations, vous aurez probablement une idée plus claire de la tranche de prix que vous pourrez cibler avec une espérance raisonnable de voir aboutir votre projet.

2.Connaissez vos besoins et ceux de votre famille


Pour trouver le ‘bon’ logement, il faut d’abord que vous vous connaissiez vous‑même et que vous puissiez déterminer vos besoins et ceux de votre famille, au présent et à l’avenir. Parce qu’un enfant de deux ans grandit, et très vite il a besoin d’autres pointures de souliers et tailles de vêtements. Il ne faut donc pas avoir une vision trop figée des besoins de votre famille, mais il faut planifier autant que possible l’évolution des choses dans deux, quatre ou six ans. Il y a des critères de recherche basiques qu’il vous faut établir. Combien de chambres voulez-vous ? Quelles dimensions ? Grand living ou pas ? Garage ou pas ? Que dire de la proximité de l’école, du réseau de transports, du lieu de travail, des commerces, des centres culturels, etc. ? Cherchez-vous un environnement calme ou préféreriez-vous un quartier plein d’animation ? Il y a des critères plus subjectifs que vous pouvez également considérer importants : la couleur d’une façade, l’attachement émotionnel à une localité ou région, la réputation d’un quartier, etc.
En affinant clairement vos préférences, vous aurez plus de chances de trouver le bien qui vous plaira vraiment.

3.Informez-vous sur le marché


Comment rechercher sans désespérer
Il est important d’avoir une idée juste du marché de l’immobilier dans votre région, afin de juger correctement les opportunités qui se présenteront à vous. Où se situent les prix, quelle est la tendance, que disent les spécialistes, quel est l’intérêt d’une nouvelle construction par rapport à l’achat d’une habitation ancienne, etc. ? Pour avoir la vision la plus globale possible de la réalité du marché, il vous faut être curieux de toute information pertinente. Lisez, écoutez, interrogez. Lisez la presse et les sites Internet spécialisés. Ecoutez la radio et regardez la télé avec attention chaque fois qu’un programme aborde un sujet lié à l’habitat. Parlez de ces thèmes avec vos amis et connaissances, enregistrez les informations et conseils, prenez note des bonnes comme des mauvaises expériences, etc. Prenez l’habitude de lire les petites annonces, dans les journaux ou dans les vitrines des agences, et essayez de ‘lire entre les lignes’, c’est-à-dire de décrypter leur présentation et formulation. Efforcez-vous de comparer les prix des biens similaires. Au-delà des petites annonces, intéressez-vous aussi aux articles de fond qui vous aident à analyser et réfléchir.

4.Faites des repérages


Ayez les yeux grands ouverts au cours de vos déplacements quotidiens. Repérez les panneaux ‘à vendre’, les nouveaux lotissements, les anciennes maisons, etc. Si quelque chose vous paraît intéressant, notez les numéros de téléphone ou les sites Internet qui sont inscrits sur les panneaux. Eventuellement vous pouvez sonner directement si vous voyez une maison à vendre qui vous semble particulièrement attrayante. N’oubliez pas qu’un certain nombre de biens sont encore vendus directement de privé à privé et que parfois le hasard fait bien les choses. Il se peut aussi que vous soyez particulièrement attiré par une certaine localité. N’hésitez pas dans ce cas à prendre votre voiture et à faire des repérages dans le quartier ou la ville qui vous intéresse. Autre démarche utile : faites savoir dans votre entourage que vous êtes à la recherche d’un bien. On ne sait jamais, peut-être que l’ami d’un ami pourra vous donner un bon tuyau.

5.Consultez un agent immobilier


Comment rechercher sans désespérer - agent immobilier
L’assistance d’un bon agent immobilier peut s’avérer extrêmement importante dans un marché de l’habitat de plus en plus complexe et mouvant. Le rôle fondamental d’un tel professionnel est, en effet, celui d’un intermédiaire entre les vendeurs et les acheteurs potentiels.
Vous pouvez fort bien rencontrer un ou plusieurs agents pour leur communiquer le type de logement qui vous intéresse. Lors d’un entretien personnalisé, l’agent peut vous aider à bien définir votre recherche, en passant en revue avec vous les critères qui vous semblent les plus importants. Il peut également, si vous le souhaitez, vous aider à établir une estimation de budget, en tenant compte par exemple du bien que vous avez à revendre.
Plus le profil de la recherche sera affiné, plus l’agent pourra vous proposer des biens réellement intéressants. Il n’est en effet l’intérêt de personne de faire des visites de logements dont d’office on peut dire qu’ils ne vous conviendront pas.
L’agent immobilier peut également vous accompagner lors de la visite d’un bien, afin de vous le présenter en détail, de répondre au mieux à toutes vos questions et, si besoin est, de faire des recherches plus approfondies. Un bon agent immobilier, soucieux de la qualité de son travail et de sa réputation, prendra en effet à cœur de satisfaire au maximum les deux parties d’une transaction, l’acheteur et le vendeur.
Il pourra également vous être d’un précieux secours lors des procédures de signature de compromis de vente, étant donné la complexité de la matière et l’importance des engagements pris.

6.Ouvrez les yeux


Comment rechercher sans désespérer - ouvrez les yeux
Au cours de la visite d’un logement, il vous faut regarder l’objet avec un œil méticuleux et critique. Il peut être utile, si vous ne voulez rien oublier, d’établir à l’avance une check-list qui vous accompagnera pour vérifier l’état de l’habitation. Ne vous contentez pas d’une promenade rapide à travers les pièces. Observez tout et posez des questions. Vous êtes là pour faire un éventuel gros investissement, vous pouvez donc vous permettre d’être pointilleux. Demandez au propriétaire ou à l’agent des précisions et même si possible de la documentation, sur la qualité des matériaux, le mode de chauffage, les équipements intérieurs, l’isolation, les réseaux de gaz, d’électricité et d’eau. Vous pouvez, par exemple, demander à voir les plus récentes factures d’électricité et gaz. Vérifiez l’état du système électrique, des canalisations, de la toiture. Soyez particulièrement attentif au bon état de la charpente et autres structures en bois : y a-t-il présence de termites ou d’autres types de parasites ?
Si possible, testez par vous-même les équipements du logement, afin d’avoir une idée précise de leur fonctionnement. Essayez les robinets, regardez sous les lavabos et éviers pour être sûr qu’il n’y a pas de fuites, jetez un coup d’œil aux volets, ouvrez les placards et les fenêtres.
Soyez attentif à d’éventuelles traces d’humidité sur les murs et aux plafonds, ou encore à des papiers peints qui se décollent. Méfiez-vous de ce qui est masqué, faux plafonds, parquets flottants, tissus muraux, qui peuvent parfois cacher des fissures ou moisissures. Quelle est l’orientation des pièces à vivre (nord, plein sud, sud‑ouest) ? Pouvez-vous abattre une cloison pour gagner de la place ?
Lors de la visite, faites abstraction de la décoration actuelle, essayez d’imaginer les espaces comme vous pourrez les agencer.
On le voit, la vérification de l’état d’une maison n’est pas une mince affaire. Encore faut-il relativiser les choses, car il est certain que plus le prix demandé sera élevé, plus vous voudrez avoir des garanties de bon état. Si, a contrario, vous envisagez d’acheter une habitation qui a un certain vécu et une certaine vétusté, ce qui se traduit par un prix plus accessible, il est clair que tout ne pourra pas être parfait. Mais au moins, que les choses soient transparentes, que chacun sache ce qu’il achète, et ce qui l’attend en termes de coûts de réfection et rénovation.

7.Attention aux coups de foudre !


Ne vous contentez pas d’une seule visite pour prendre votre décision. Faites plusieurs visites à des heures différentes, car il vous faut connaître l’ensoleillement et l’environnement de l’objet.
Imaginez une maison dans un petit village qui semble idyllique si vous la visitez le samedi, mais qui se révèle terriblement asphyxiée le lundi par un flot automobile monstrueux qui n’arrête pas de couler. Si possible, faites les visites en compagnie de quelqu’un qui a de l’expérience et le coup d’œil et qui ne se bornera pas à dire « ouah, c’est super ! ». Votre accompagnateur lors d’une visite peut être plus observateur que vous et poser des questions auxquelles vous n’aviez même pas pensé. Il peut vous aider à avoir un autre regard sur la ‘marchandise’, de façon positive ou négative. Car tout coup de foudre dans le contexte immobilier est à considérer avec circonspection. Méfiez-vous des déclarations qui vous incitent à prendre une décision immédiate, genre « plusieurs autres acheteurs sont intéressés » ou « dépêchez-vous de nous donner une réponse avant que nous placions la maison chez une agence ». Il est certain qu’une bonne opportunité est bonne à prendre, mais encore faut-il que vous soyez sûrs qu’il s’agit de ‘votre’ bonne opportunité. Pour cela, et devant tous les engagements que suppose l’acquisition d’un logement, il est toujours plus avisé de prendre le temps, d’avoir plusieurs avis et de bien réfléchir à ce qui vous est proposé.

8.Considérez l’objet dans son ensemble


Comment rechercher sans désespérer
Ne vous fixez pas uniquement sur la composante habitable de l’objet, pensez aussi à tout ce qui lui est rattaché. Comment se présentent les espaces de cave, la buanderie, le garage ? La chaufferie est-elle bien ventilée et sécurisée ? Quelles sont les dimensions du jardin ? Quel investissement en termes de temps et d’argent ce dernier vous demandera-t-il pour être présentable et agréable ? Le grenier offre-t-il des possibilités d’aménagement pour se transformer en pièce à vivre ? Dans le cas d’un appartement, il est vital de vérifier les parties communes : sont-elles bien entretenues ou vont-elles faire prochainement l’objet de travaux ? Si des travaux sont envisagés, à combien peuvent-ils se chiffrer ? Quel est le montant des charges ? Pour toutes ces questions, vous pouvez demander de voir le règlement de copropriété et le procès-verbal des dernières assemblées générales. Dans certains cas, vous pourrez même vouloir interroger le syndicat de l’immeuble.

9.Intéressez-vous aux alentours


Informez-vous sur la situation et le contexte du logement. Pour cela, une bonne démarche consiste à interroger les voisins, avec tact et discrétion bien sûr. Cela vous permettra de savoir s’il y a des problèmes particuliers de voisinage, des nuisances sonores, visuelles ou des difficultés d’accès. Est-on dans une zone à risque en termes de sécurité (cambriolages, délinquance, vandalisme, etc.) ? Qu’en est-il des possibilités de stationnement dans la rue ? La maison est-elle située près d’un cours d’eau ou un fleuve, ne se trouve-t-elle pas en zone inondable ? Combien de temps vous faudra-t-il pour vous rendre au lieu de travail aux heures de pointe ? Le logement est-il situé à côté d’une église (gare au son de cloches !), d’une école (les cris des enfants dans la cour ne vous dérangent pas ?), d’une voie ferroviaire avec un passage à niveau (bonjour les attentes devant la barrière), sur le trajet d’une industrie quelconque (attention aux camions qui défilent) ?
Pour avoir une idée globale de l’environnement présent et futur de l’habitation, vous pouvez vous adresser à l’administration communale. D’un côté, il est important que vous connaissiez les différents règlements et services locaux (écoles, transports publics, aides sociales), et particulièrement le montant des taxes communales et de l’impôt foncier. D’un autre côté, le service de l’urbanisme peut vous informer non seulement sur la situation du quartier mais aussi sur son évolution : de nouvelles infrastructures sont-elles prévues, une école, une piscine, un centre commercial ou culturel, une déchetterie, un accès autoroute, etc. ?

10.Ultimes précautions


Préalablement à la signature du compromis de vente, demandez au propriétaire ou à l’agence immobilière en charge de la transaction si l’objet que vous allez acheter comprend toutes les dépendances et les fonds de terrain sans exception. Si le terrain est mal délimité, il sera judicieux de faire établir un plan par un géomètre. Il est également recommandé de consulter le plan cadastral (au cadastre ou à la mairie), vérifier qu’il n’existe pas de servitude (une restriction au droit de propriété immobilière comme le droit de passage par exemple), vérifier s’il y a des murs mitoyens, vérifier l’existence d’une fosse septique. Informez-vous auprès d’un notaire par rapport au compromis de vente, sa formulation, ses clauses suspensives.

Acheter en connaissance de cause


Nous avons passé en revue dans ce dossier une série de réflexions qu’il est utile d’avoir en tête lorsque vous cherchez une habitation. Une fois que votre décision est arrêtée, s’engage un nouveau chapitre de l’histoire que nous aborderons dans un numéro futur : le processus de l’acte de vente.
En ce qui concerne la phase de la recherche de logement, il y aurait certainement encore mille aspects à mentionner. Mais le point important consiste à savoir ce que vous voulez et connaître l’état de ce que vous allez peut-être acheter. Il est clair que toute transaction est toujours sujette à négociation et que cette négociation ne repose pas toujours sur des critères objectifs. Vous pouvez tomber amoureux d’une demeure en sachant parfaitement qu’elle a des défauts. Le tout est d’en avoir connaissance et d’en assumer le choix. De son côté, le vendeur consciencieux essaiera d’être le plus transparent possible par rapport à l’état de son bien, tout en gardant une vision correcte des critères qui participent à sa valeur de marché (surface en m², nombre de pièces, localisation, etc.).

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Audrey, Frédéric, Virginie, Catia, Matthieu, Flavio
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