Selon Property Partners

L’immobilier de bureaux se maintient en 2010

Communiqué de presse Property Partners

Un optimisme prudentL'année dernière, à la même époque, force était de constater la morosité de l'économie luxembourgeoise. Un an plus tard, il semble possible de faire preuve d'un optimisme prudent. Optimisme car, sur la base de chiffres provisoires, le Statec a annoncé une croissance du produit intérieur brut de l'ordre de 3 % pour 2010, performance qui devrait se renouveler en 2011. Prudence, car, d'une part, ces chiffres partent d'un niveau rabaissé par la crise (le PIB n'a pas encore retrouvé son niveau d'avant-crise), et, d'autre part, la croissance reste en dessous de la moyenne historique du Grand-Duché. Les entreprises confrontées à une dégradation d'activité liée au contexte économique ont eu comme première réaction de réduire leurs frais de fonctionnement et leurs dépenses d'investissement. L'immobilier de bureaux s'est néanmoins amélioré en 2010 avec un take-up de bureaux qui a augmenté de 10% par rapport à 2009 : 125 000 m² pour l'ensemble de 2010 (contre 114 500 m² en 2009).

Après le net repli de 2009, l'année 2010 marque une pause. Seules vingt-quatre transactions ont dépassé les 1000 m², une seule a atteint les 10.000 m². On ne remarque aucun occupant inédit dans le paysage luxembourgeois et la répartition est classique, que ce soit par domaine d'activité ou par quartier. Les services aux entreprises et le secteur bancaire sont au coude à coude avec 27%, devant IT & Telecom (14%) et l'administration publique (13%). Le CBD de Luxembourg retrouve son leadership, avec 26 % des transactions, contre 15 % au Kirchberg, 11 % à la Cloche d'Or et 9 % au quartier de la gare.

En tête des transactions majeures de l'année, citons pour le CBD, l'acquisition de 10 000 m² pour occupation par l'Etat luxembourgeois rue Marché aux Herbes, devançant les 3 196 m² d'Amazon et les 2 279 m² de Skype Luxembourg aux Rives de Clausen, ICBC sur le Boulevard Royal (1 467 m²), SGBT dans le Royal Monterey (1 457 m²) et Orange Field dans l'Espace Monterey (1 176 m²). Notons également : la Commission Européenne s'étend dans le Drosbach à la Cloche d'Or (6 743 m²), BGL BNP dans Axento a (5 893 m²) et la Chambre de Commerce rue Erasme (3 507 m²) au Kirchberg, Editus s'installe à Kayl (3 900 m²), Experta (1 975 m²), Colbefret (1 911 m²) et Erniquin & Associés (1 100 m²) dans le quartier Gare, Sogeti à Bertrange-Helfent (1 781 m²), Jan de Nul (3 100 m²) et VBS (1 725 m²) à Capellen, AON Insurance à Kalchesbrück (1 401 m²) et enfin Logdirect à Leudelange (1 400 m²).

Le taux de vacance poursuit son fléchissement et s'établit désormais à 7% (hors sous-location), avec cependant quelques contrastes puisque la vacance est de 5% en ville et de 15% en périphérie. A l'issue de 2010, 250 000 m² restent inoccupés auxquels s'ajouteront 65.000 m² dans le pipeline 2011 et 35.000 dans celui de 2012. Le taux de vacance devrait donc continuer à baisser en 2011 pour retrouver un taux dans la moyenne européenne (5%-6%) fin 2012.

Ainsi, les loyers des localisations dites « prime » toujours très demandées ont été en légère augmentation tout au long de l'année, tandis que la périphérie reste sous pression et subit une baisse sensible due à un taux de vacance élevé. En moyenne annuelle, le m² loué en immeuble neuf se négocie en centre-ville à partir de 35 euros par mois, au Kirchberg à 30 euros. La Gare, Limpertsberg et la Cloche d'Or commencent à 28 euros le m² et dans le quartier de l'aéroport à partir de 26 euros.

S'agissant du marché d'investissement, celui-ci est en repli en 2010, autour de 345 millions d'euros, contre 500 millions en 2008 et en 2009, en vingt opérations majoritairement dues à des investisseurs étrangers. Le yield est resté stable à 6% pour la City. Ce repli des montants investis au Luxembourg a été observé malgré une recrudescence des demandes d'investisseurs, demandes qui n'ont pu être satisfaites par manque de produit. Ceux-ci recherchent des immeubles non seulement rentables mais également dotés de certificats écologiques. Ils sont intéressés prioritairement par des baux de longue durée, supérieurs à six ans, et sont particulièrement attentifs à la fiabilité du locataire. 2011 devrait voir un volume d'investissement supérieur, en ligne avec la moyenne des dernières années, grâce notamment à des arbitrages dans les portfolios de fonds immobiliers et un dégel des financements. De plus, on compte déjà plusieurs projets en due diligence en ce premier trimestre 2011.

Pour les mois qui viennent, si l'amélioration de l'environnement financier international a profité aux secteurs de l'assurance et de la gestion d'actifs, le secteur bancaire peine à se rétablir, et ses effectifs continuent de diminuer. De manière générale, l'emploi est en phase de rétablissement, mais le rythme de progression s'avère insuffisant pour enrayer la montée du chômage. Certes, les entreprises ont recommencé à embaucher, mais les secteurs les plus touchés par la crise, services financiers et services aux entreprises, sont les plus lents à remonter la pente. Or les perspectives de l'immobilier luxembourgeois sont intimement liées à celles de ces services.

La période est pour l'heure surtout propice aux prises de décisions des « corporates »… L'année 2011 devrait donc être meilleure, mais dans des proportions modestes avant d'observer une vraie reprise courant 2012.

Vincent Bechet, Managing Director

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