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16.12.2010

Immobilier d'entreprise

CB Richard Ellis Luxembourg: Bilan 2010 et perspectives 2011

CB Richard Ellis Luxembourg: Bilan 2010 et perspectives 2011
Sur la photo: Laurent Cooreman et Gérald Merveille
Photo: CB Richard Ellis
Communiqué de presse de CB Richard Ellis Luxembourg
CB Richard Ellis Luxembourg, leader mondial en immobilier professionnel, a dressé le bilan 2010 et développé les perspectives pour 2011 lors d'une récente conférence de presse au Sofitel Luxembourg le Grand-Ducal.
Après un premier trimestre 2010 plutôt calme qui a montré une prise en occupation d’environ 20.000 m², le deuxième et le troisième trimestres ont été légèrement plus dynamiques, avec des résultats de 33.000 m² et de 31.000 m². A la mi-décembre, le quatrième trimestre annonce un résultat d’environ 17.000 m². Selon Laurent Cooreman, Managing Director de CB Richard Ellis Luxembourg, il y aura probablement encore quelques transactions jusqu’à la fin de l’année, mais cela ne devrait pas modifier drastiquement le résultat global qui sera similaire à celui de l’année 2009. Ce résultat reflète ainsi une année plutôt difficile pour le marché luxembourgeois.
Au courant de l’année 2010, les nouvelles livraisons de bâtiments ainsi que la remise de surfaces déjà louées sur le marché ont contribué à une forte augmentation du taux de vacance qui a atteint un peu plus de 8% au troisième trimestre. Lentement, le marché commence à se détendre grâce à la décroissance de ce taux, se situant désormais aux alentours de 7,4%, explique Gérald Merveille, Managing Director de CB Richard Ellis Luxembourg.
Les loyers faciaux («prime rents») au centre-ville ont maintenu leur niveau de 40 EUR/m²/mois. La pression baissière, cependant, s’est accentuée avec un loyer économique, qui lui, a bel et bien baissé. Cela ne devrait néanmoins plus durer longtemps, si le taux de vacance continue à diminuer.

Evolution du take-up à Luxembourg

En comparaison à 2009, il semble que davantage des sociétés entament des réflexions immobilières. Même si la reprise ressentie au sein du marché immobilier de bureaux sur la fin 2009 avait déjà subi un revers en début d’année et que le nombre de m² pris en occupation reste encore assez bas, le marché ne semble pas être autant figé qu’auparavant. Ce niveau de prise en occupation s’est maintenu jusqu’à la fin de l’année et il persiste un certain optimisme pour que le reste de l’année se termine de manière positive. Selon Laurent Cooreman, la prise en occupation annuelle en 2010 se situera probablement autour de 100.000-110.000 m² et ne s’écartera ainsi pas beaucoup du résultat de l’année passée (123.000 m²). La croissance annuelle de l’emploi avec un taux de 1.8% devrait avoir par conséquent un effet positif sur le marché de l’immobilier professionnel. La santé du secteur bancaire présente cependant un bémol : Il risque d’y avoir des restructurations et rationalisations surtout de la part de banques allemandes dans les mois qui viennent. L’impact sur le marché du travail et dans un deuxième temps sur le marché immobilier de bureaux reste incertain à l’heure actuelle. Les acteurs majeurs au sein du marché de l’occupation au cours de l’année 2010 ont été le secteur banques, finance, assurances (32,5%), le secteur des services (20%) ainsi que le secteur IT (11,6%), suivi de l’état luxembourgeois (11,3%). Le quartier ayant connu la prise en occupation la plus importante est le Centre-ville où se concentrent environ 29,5% des surfaces prises en occupation. En analysant le nombre de transactions, le centre-ville est également placé au premier rang avec environ 22% des transactions réalisées, suivi par le quartier de la gare avec une part de marché de 13%. Ces deux quartiers sont toujours recherchés pour des raisons de prestige et de centralité.
La taille des transactions reste, comme en 2009, relativement basse, avec une moyenne se situant autour de 585 m², explique Gérald Merveille.
La transaction la plus importante, d’une taille de 10.000 m², est l’achat d’un bâtiment situé rue du Marché aux Herbes par l’état luxembourgeois. Deux autres transactions importantes sont la location de surfaces d’une taille de 6.743 m² dans le bâtiment Kowac-Drosbach à Gasperich par la Commission Européenne et la location d’environ 5.893 m² de surfaces de bureaux dans le bâtiment Axento au Kirchberg par la banque BGL BNP Paribas. Tous les types de transactions se trouvent parmi les opérations réalisées cette année: la location classique, la sous-location, la pré-location, l’achat, le pré-achat et la construction pour occupation propre.

Le taux de vacance

Suite à une conjugaison d’une faible demande depuis plusieurs trimestres, des nouvelles livraisons de bâtiments ainsi que d’une offre croissante de surfaces de seconde main, le taux de vacance avait continué à augmenter jusqu’au troisième trimestre 2010, dépassant un taux de 8%. Néanmoins, la livraison de nouveaux projets ayant ralenti, le taux de vacance a commencé à diminuer et il se situe actuellement à 7,4%. Ceci reste tout à fait raisonnable en comparaison à beaucoup d’autres marchés européens, explique Laurent Cooreman. La taille restreinte du marché immobilier de bureaux a permis aux promoteurs de s’adapter afin
d’éviter une inondation du marché avec des surfaces vacantes. Très peu de projets seront démarrés de manière spéculative, ce qui devrait mener à une décroissance de l’offre au cours des prochaines années.

Loyers

Dans les nouveaux bâtiments de haut standing au centre-ville (loyers dits « prime »), les loyers faciaux se maintiennent à leur niveau de 40 EUR/m²/mois. Selon Laurent Cooreman, la pression baissière cependant, déjà observée au cours de 2009, s’est accentuée. Les loyers économiques ont diminué suite à l’octroi plus aisé de gratuités et de participations de la part des propriétaires(participation aux aménagements locatifs par exemple). La périphérie souffre plus de cette évolution en comparaison des quartiers centraux. Le taux de vacance y est largement plus élevé et les loyers sont soumis à une pression plus forte. Suite à la décroissance du taux de vacance, la pression sur les loyers va diminuer également dans les prochains mois.

Investissements

L’année 2009 a été marquée par un marché de l’investissement faible, estimé à 470 millions EUR. Majoritairement, il s’agissait d’achats pour occupation propre et d’opérations menées par des privés. En 2010, la situation est davantage figée avec un volume d’investissement inférieur à 150 millions EUR (incluant des achats pour occupation propre ainsi que des ventes de terrain) sur les neufs premiers mois de l’année. Selon Gérald Merveille il existe plusieurs raisons pour cette évolution :
1) Le manque d’acheteurs: Suite au lancement de réformes dans le secteur des fonds ouverts allemands, principaux investisseurs dans le passé, ceux-ci sont une fois de plus en difficulté. Des retraits importants au cours de l’année en ont été la conséquence, menant à
une inactivité totale d’une partie de ces fonds au Luxembourg. Il règne une grande incertitude quant à l’activité de ses fonds pour l’année 2011.
2) Le manque flagrant d’objets d’investissement correspondant à la demande actuelle, à savoir des biens localisés dans les zones centrales, bien loués avec des baux long terme (objets que l’on appelle « core »).
3) La stabilité du marché luxembourgeois a contribué à ce que les rendements obtenus (l’estimation du prime yield s’élève actuellement à environ 6%) soient restés inférieurs à des marchés cycliques où les valeurs avaient fortement diminué. Le Luxembourg était et est par
conséquent relativement moins attractif comparé à d’autres marchés européens.
Un développement positif au sein du marché de l’investissement est l’augmentation de l’intérêt de certains investisseurs à l’égard de produits disponibles, ne correspondant pas entièrement aux critères sévères mentionnés ci-dessus. Des ventes pourraient en être la conséquence.
Magazine Wunnen
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