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08.02.2013

Immobilier de bureaux à Luxembourg

2012 se rattrape sur le dernier trimestre de l’année

2012 se rattrape sur le dernier trimestre de l’année
Communiqué de presse de CBRE - www.cbre.lu
En termes de résultats, les deux premiers trimestres de l’année 2012 ressemblaient fortement à l’année précédente. Au cours du troisième trimestre cependant, le marché s’est détérioré. Le résultat final - environ 169.000 m² pris en occupation - a été atteint grâce à la bonne performance sur les trois derniers mois de l’année, au cours desquels des transactions importantes ont pu être réalisées.
L’offre en nouvelles surfaces de bureaux est toujours en décroissance. Ce phénomène se maintiendra au moins jusqu’à la fin 2013, car peu de projets seront finalisés dans les prochains mois. Les occupants se rendent compte de cette diminution des espaces disponibles aussi bien par un moindre choix que par des conditions de location moins attrayantes qu’auparavant. Les propriétaires sont les gagnants : même les bâtiments qui étaient vacants pendant plusieurs mois voire années se remplissent progressivement.

Vue d’ensemble


Les perspectives de l’activité économique au Luxembourg ainsi que dans l’ensemble de la zone euro restent mitigées. La croissance du PIB en 2012 pour le Luxembourg avait été revue à la baisse et n’atteint finalement que 0,5%. Les prévisions pour 2013 restent basses, environ 1% est attendu. Cela se ressent également au sein du marché immobilier. En 2012 le résultat sur le marché de la location s’est dégradé de l’ordre de 10% par rapport à 2011, mais reste largement supérieur aux années 2009 et 2010.
De nouvelles répercussions sur le marché immobilier d’affaires au Luxembourg dans les prochains mois sont possibles, mais la visibilité est insuffisante pour pouvoir les préciser à l’heure actuelle.
Uniquement 64.000 m² ont vu le jour en 2012. Pour l’année 2013 environ 74.000 m² sont prévus. Le stock croît lentement à un taux d’environ 2%. Cela impacte davantage la vacance locative qui continue à diminuer. Celle-ci s’élève actuellement à environ 6% du stock total.
Les loyers faciaux «prime» maintiennent toujours leur niveau de 40 EUR/m²/mois au centre-ville de Luxembourg.
L’activité sur le marché de l’investissement s’est améliorée par rapport aux années précédentes. D’une part, l’intérêt de la part d’investisseurs de tous horizons d’investir à Luxembourg se concrétise et d’autre part, la volonté de certains propriétaires de mettre en vente leurs actifs se matérialise. Le manque d’offre en actifs d’investissement, qui était un phénomène courant et limitant ces dernières années, n’est plus à l’ordre du jour.

Situation économique


D’après les dernières publications du Statec, les prévisions économiques ne sont pas les plus optimistes. Au début 2012, le taux de croissance du PIB devait encore atteindre 1,4%, mais celui-ci n’affiche que 0,5% à la fin de l’année. Le ralentissement de la croissance du PIB se transmet progressivement au marché du travail, ce qui se traduit par un taux de chômage de 6,2% fin 2012 et un taux de 6,5% prévu fin 2013.
La croissance de l’emploi intérieur ayant évolué de manière positive en 2011 avec un taux de 2,8%, a également diminué et s’élève à seulement 2,2% à la fin de l’année 2012. Pour 2013 ce taux devrait s’affaiblir davantage et se situer à environ 1,3%.
Depuis avril 2012 les prix à la consommation baissent et diminueront probablement davantage pour atteindre un niveau d’environ 2% fin 2013.

Demande


La prise en occupation de l’année 2012, s’élevant à environ 169.000 m², s’est détériorée d’environ 10% par rapport au résultat atteint en 2011. Il ne s’agit cependant pas d’une mauvaise performance, étant donné que la prise en occupation est largement supérieure aux résultats des années de crise 2009 et 2010. Par rapport à 2011 la taille moyenne des transactions a baissé. Elle s’élève à environ 640 m² à la fin de l’année 2012, en comparaison à la moyenne de l’année 2011 qui se situait aux alentours de 760 m². Les acteurs majeurs au sein du marché de l’occupation ont été comme en 2011 le secteur banques, finance, assurances (35,8%), le secteur des services (17,7%) ainsi que l’état luxembourgeois (16,1%).
Les transactions les plus importantes ont été la prélocation d’environ 9.100 m² dans le projet Central Plaza Office situé dans le quartier de la gare par Société Générale Bank & Trust, la location d’environ 8.600 m² dans le bâtiment Weicker au Kirchberg par l’Université du Luxembourg ainsi que la location d’environ 8.134 m² de bureaux dans le bâtiment Espace Strassen à Strassen par DZ Bank. Différents départements de l’Etat luxembourgeois ont pris en occupation environ 8.000 m² de bureaux dans leur nouveau bâtiment à Belval et la BEI a loué environ 4.800 m² de bureaux dans le bâtiment BHK au Kirchberg. La Loterie Nationale s’est installée dans son nouveau développement de 4.500 m² à Leudelange et la société de la Bourse de Luxembourg a préloué environ 4.400 m² dans le projet Aurora au centre-ville de Luxembourg.
Le nombre de prélocations et de préachats est moins élevé qu’en 2011, mais représente néanmoins 18% de toutes les transactions. Cela constitue un signe positif pour le marché immobilier luxembourgeois: Les sociétés ayant pris ces décisions immobilières à moyen terme sont confiantes vis-à-vis de l’évolution future de leur activité et de la place luxembourgeoise.
Le quartier ayant connu la prise en occupation la plus importante est le Kirchberg où se concentrent environ 20% des surfaces louées. Le central business district et le quartier de la gare gare suivent avec 13% et 11%. Une fois de plus les quartiers centraux restent les quartiers les plus recherchés.
En analysant le nombre de transactions, le CBD se place au premier rang avec environ 19% des transactions réalisées. Il est suivi par Capellen-Mamer et le quartier de la gare ayant tous les deux une part de marché de 14%.

Développement


Jusqu’à la fin de l’année 2012, le volume de livraisons a été très restreint avec un total d’uniquement 64.000 m². A peine 17.000 m² de ces surfaces sont encore disponibles, le reste ayant déjà fait l’objet de prélocations, de préachats ou encore de développements pour occupation propre. Pour 2013 les chiffres sont légèrement plus élevés mais restent limités: environ 74.000 m² de nouvelles surfaces devraient arriver sur le marché, desquelles plus de 37.000 m² (50%) ont déjà été réservées par des occupants. Cela a pour conséquence que le nombre de nouvelles surfaces disponibles est et sera limité au moins jusqu’en 2014.
Parmi les projets qui verront le jour en 2013, on peut citer le projet Central Plaza Office (environ 14.000 m²) au sein du quartier de la gare, le projet Aurora (environ 4.500 m²) au centre-ville ou encore le nouveau siège de la banque Raiffeisen à Leudelange (environ 11.000 m²).
Au cours des dernières années les promoteurs avaient rencontré de grandes difficultés pour démarrer leurs projets. Sans contrat de bail signé et sans apport conséquent en fonds propres, le démarrage d’un projet spéculatif était devenu particulièrement difficile. Suite aux conditions de marché plus ardues, on a pu assister à des changements d’affectation et certains projets ont été totalement abandonnés. On observe également que la taille moyenne des bâtiments livrés diminue. Des bâtiments de taille importante comme le Président (30.000 m²) sont devenus difficilement finançables.

Vacance locative


Après l’augmentation forte du taux de vacance entre la fin 2008 et 2010 une stabilisation s’est mise en place en 2011. La vacance locative a commencé à diminuer doucement et s’élève à environ 6% du stock total, ce qui représente environ 215.000 m². Vu que le nombre de livraisons de projets disponibles est limité sur l’année 2013, le taux de vacance devrait décroître davantage et se stabiliser aux alentours de 4,5% à la fin de l’année. La baisse du taux de vacance met les propriétaires dans une situation plus confortable. Même si la demande ne bat pas de records, l’offre se réduit. Cela devrait mener assez rapidement à un marché de propriétaires.

Loyers


Malgré une pression baissière plus accentuée en 2009 et 2010, les loyers faciaux s’étaient maintenus à leur niveau de 40 EUR/m²/mois (loyers dits «prime») dans les nouveaux bâtiments de haut standing au centre-ville. Les loyers économiques (surtout pour des surfaces en périphérie) avaient diminué suite à l’octroi supérieur de gratuités et de participations de la part des propriétaires (participation aux aménagements locatifs par exemple). Suite à la diminution du taux de vacance, qui devrait encore s’accentuer en vue des taux de livraisons bas, la pression sur les loyers augmente progressivement. Cela concerne surtout les quartiers centralisés où la vacance atteint des niveaux très bas.
Le taux de vacance en périphérie reste encore élevé et les propriétaires sont disposés à faire des offres attractives à des occupants potentiels. Mais cela ne devrait plus durer très longtemps.
Dans le quartier de la gare par exemple, la vacance locative s’élève à environ 2,5%, au sein du CBD à 3,3%, dans des zones plus excentrées comme à Bertrange, ce taux peut s’élever à plus de 25%.

Investissement


En 2012 un volume d’investissement d’environ 550 millions EUR a été réalisé. Parmi ces transactions figurent aussi bien des investissements que des achats pour occupation propre ainsi que des achats de terrains. Les achats et préachats pour occupation propre représentent environ 11% du volume d’investissement. On ressent un intérêt croissant de la part d’investisseurs de tous horizons (fonds institutionnels, family offices, privés, etc.) qui s’intéressent à la place luxembourgeoise.
La pénurie de produits qui avait paralysé le marché d’investissement à Luxembourg semble se terminer. Il existe différents propriétaires de biens qui commencent à mettre en vente certains de leurs objets. De plus, différents fonds institutionnels pourraient être contraints à vendre leurs actifs à Luxembourg à court et moyen terme suite à la législation en vigueur.
Ceci devrait redynamiser le marché d’investissement. Les difficultés d’obtention de crédit par les banques restent cependant un sujet non résolu.

Au sujet de CBRE:


CBRE est le leader mondial dans le domaine du conseil en immobilier d’affaires – qu’il soit dédié aux occupants, développeurs ou investisseurs. CBRE dispose de 450 bureaux dans 60 pays à travers le globe, et emploie plus de 35.000 personnes. Son réseau d'expertise locale, allié à la présence internationale du groupe, assure un standard de service élevé à l’échelle globale.
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